전세계약, 집주인과 실제 소유주가 다르면? 반드시 확인해야 할 3가지 포인트

 

전세 계약을 준비하시는 분이라면, 반드시 한 번쯤은 고민해보셨을 법한 질문이 있습니다.
바로 “내가 계약하는 이 사람이 진짜 집주인이 맞을까?” 하는 의문입니다.

전세보증금은 수천만 원에서 억대에 이르며, 인생에서 가장 큰 금전적 거래 중 하나가 될 수 있습니다. 그만큼 꼼꼼하게 계약 과정을 점검해야 하고, 그 중에서도 ‘집주인 확인’은 절대 빼놓을 수 없는 핵심 절차입니다.

그렇다면, 집주인과 등기부등본상 소유자가 다를 경우 우리는 어떤 점을 확인하고 어떤 서류를 받아야 할까요?
이 글에서는 실제 사례와 함께, 전세계약 시 반드시 확인해야 할 3가지 핵심 포인트를 상세히 정리해드립니다.

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1. 전세계약 전, 반드시 ‘등기부등본’을 열람하자

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전세계약을 하기 전, 가장 먼저 해야 할 일은 바로 등기부등본 열람입니다.
등기부등본은 해당 부동산의 공식적인 법적 정보가 담긴 문서로, 현재 소유자가 누구인지, 근저당권이 있는지, 가압류나 압류 등 법적 제한이 있는지 등을 확인할 수 있습니다.

등기부등본에서 꼭 확인해야 할 정보 3가지

1. 소유자의 이름과 주소
   계약 상대가 정말 등기상 소유자와 일치하는지 확인합니다.
2. 담보권 설정 여부 (근저당 등)
   은행이나 금융기관에 담보로 제공된 상태인지 확인해야, 추후 경매로 넘어가는 사태를 방지할 수 있습니다.
3. 가압류, 압류, 가등기 등 기타 법적 제한 사항
   해당 부동산이 소송이나 채무 문제로 묶여 있는지 확인합니다.

💡 주의사항:
“중개인이 괜찮다”고 하더라도 절대 말만 믿지 마세요.
등기부등본은 직접 열람하고, 계약서 작성 직전 시점의 최신본을 출력하여 확인하는 것이 안전합니다.

📌 예시 상황

• 계약하려는 집이 마음에 들어 계약서 작성을 앞둔 상황.
• 중개인이 “괜찮은 분이에요”라며 빠르게 계약을 진행하려고 함.
• 등기부등본을 확인해보니 소유자가 계약 상대와 다른 인물로 기재되어 있음.
• 이런 경우, 위임장 없이 계약을 진행하면 법적 보호를 받지 못할 수 있음.

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2. 계약자가 소유자가 아니라면? ‘위임서류’ 꼭 받자

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실제 거래에서는 소유자가 직접 나오지 않고 대리인이 계약을 진행하는 경우도 많습니다.
그럴 때 반드시 확인해야 할 것이 바로 위임 여부와 관련 서류입니다.

대표적인 사례

• 남편 명의의 집인데 아내가 계약을 진행하는 경우
• 법인 소유의 건물인데, 회사 직원이 계약을 하러 나오는 경우
• 부모 명의의 집인데 자녀가 계약서를 작성하는 경우

이런 경우, 대리인이 법적인 계약 권한을 갖고 있는지를 증명해야 하며, 아래와 같은 서류가 필요합니다.

꼭 받아야 할 서류 3가지

1. 소유자의 인감증명서
   • 반드시 ‘위임장에 날인된 인감’과 동일한 인감이어야 하며, 3개월 이내 발급본인지 확인합니다.
2. 위임장 (위임 내용이 명시된 문서)
   • 단순한 “계약을 위임합니다”가 아닌, 계약의 목적, 부동산 소재지, 계약 기간, 금액 등 구체적인 위임 내용이 포함되어 있어야 합니다.
3. 소유자 신분증 사본
   • 위임장 및 인감증명서와의 정보 일치 여부 확인.

💡 TIP: 중개인이 “제가 서류 받아드릴게요”라고 하더라도,
반드시 계약자 본인이 직접 원본 서류를 받아 확인하고 보관하세요.

📌 예시 상황

• 등기부등본 확인 결과, 건물은 법인 명의.
• 계약하러 나온 사람은 해당 법인의 직원.
• 위임장 없이 계약을 진행하면, 법인은 “그 사람은 계약 권한이 없다”고 주장할 수 있음.
• 결국, 전세계약은 무효가 되거나 보증금 반환을 못 받는 상황이 될 수 있음.

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3. 위임 없이 계약하면, 법적 보호를 받을 수 없다

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전세계약에서 가장 중요한 건 ‘대항력’과 ‘우선변제권’의 확보입니다.
그런데 만약 소유자가 아닌 제3자와 계약을 하고, 위임장도 없이 진행했다면?

그 계약은 법적으로 무효가 될 수 있으며, 다음과 같은 심각한 문제가 발생할 수 있습니다.

법적 리스크 3가지

1. 전입신고를 해도 대항력 인정이 안 될 수 있다
   → 소유자 본인과의 계약이 아니기 때문입니다.
2. 확정일자를 받아도 우선변제권이 생기지 않는다
   → 결국 경매가 진행되어도 보증금 우선 회수가 어렵습니다.
3. 전세보증금 반환청구 자체가 어려울 수 있다
   → 계약 자체가 무효가 되면, 법적 청구 근거가 사라질 수 있습니다.

📌 예시 상황

• 실제 소유자가 계약에 동의하지 않았고, 대리인과 계약함.
• 집이 경매에 넘어가자, 세입자가 보증금을 돌려받으려고 함.
• 법원에서 “계약이 무효”로 판단해 보증금 반환 거부.
• 결국, 전세보증금을 전액 손해 보는 최악의 사태 발생.

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✔️ 전세계약 시 반드시 기억해야 할 체크리스트

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항목 확인 사항

✅ 등기부등본	소유자 이름, 주소, 담보 설정 여부, 법적 제한 사항
✅ 계약 상대	소유자 본인인지, 아니라면 대리인의 위임 서류 존재 여부
✅ 필요 서류	인감증명서, 위임장, 신분증 사본 원본 확인 및 보관
✅ 계약서 작성	등기부등본과 일치하는 명의자 혹은 정당한 위임자와 작성
✅ 서류 유효기간	인감증명서 및 위임장은 최근 3개월 이내 발급본 확인

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✅ 마무리하며: 단 한 번의 확인이 수천만 원을 지킨다

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전세계약은 단순히 ‘좋은 집을 구하는 것’ 이상으로,
**‘정확한 법적 절차를 따라야 하는 중대한 거래’**입니다.

계약 상대가 등기부등본상 소유자인지 반드시 확인하고,
대리인이라면 적법한 위임서류를 통해 법적 보호를 받을 수 있는지 꼼꼼하게 검토하세요.

중개인의 말 한 마디에 안심하지 말고, 직접 확인하고 문서화하는 것.
그것이 전세사기와 피해를 예방하는 가장 확실한 방법입니다.

단 한 번의 확인으로 나의 소중한 전세보증금을 지킬 수 있습니다.
복잡하게 느껴질지 몰라도, 이 작은 절차가 앞으로의 평온한 거주 생활을 보장해 줄 것입니다.

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