부모님과 전세계약 시 반드시 알아야 할 핵심 체크리스트

 

1. 자녀 집에 부모님이 전세 입주? 가능하지만 매우 조심해야 하는 이유

부모와 자식 간에도 전세계약은 가능합니다. 민법이나 부동산법상 이를 제한하는 조항은 없기 때문에 법적으로는 문제없습니다. 하지만 문제는 **‘세무적인 시선’**입니다.

가족 간 거래는 일반 거래와 달리 다음과 같은 이유로 국세청의 주목을 받습니다:

• 시세보다 터무니없이 높은 전세 보증금
• 형식상 전입만 되어 있고 실거주는 자녀와 함께
• 계약서 작성 없이 계좌로 자금만 오간 경우
• 보증금 반환 없이 계약 종료 등 부적절한 사후관리

이러한 거래 형태는 ‘가족끼리 세금을 피하려고 꾸민 위장 계약’으로 판단될 가능성이 높습니다. 실제로 국세청은 이런 사안에 대해 다음과 같은 정밀조사를 진행합니다:

• 주민등록등본 조회
• 카드 사용 내역, 통신 기록 분석
• 우편물 수령지 추적
• 계약서 및 자금 흐름 조사

따라서 절차의 정당성과 문서의 정확성을 반드시 갖춰야 하며, 이 과정을 생략할 경우 수천만 원의 증여세가 부과될 수 있습니다.

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2. 차용증 vs 전세계약서: 어떤 방식을 선택해야 할까?

부모님에게 자금을 받아 집을 사는 방법에는 보통 두 가지가 있습니다.

1. 차용증을 작성하고 돈을 빌리는 형태 (금전소비대차계약)
2. 부모님이 전세 임차인으로 입주하며 보증금을 지급하는 방식

두 방식 모두 가능하지만, 후자의 경우 전세계약서를 통한 임대차관계 형성이 필요합니다. 단, 이 역시 다음과 같은 조건을 충족해야 안전합니다.

✅ 차용증 방식 시 유의사항

• 반드시 **금전소비대차계약서(차용증)**를 서면으로 작성해야 합니다.
• 계약서에는 이자율, 상환기한, 상환방법 등이 명시되어야 하며,
• 부모님 계좌에서 자녀 계좌로 이체 내역이 남아야 합니다.
• 이자가 있다면 실제로 이자를 송금하는 증빙자료도 필요합니다.

💡 팁: 이자 없이 빌렸더라도 시세보다 낮은 이자율(연 3~4%)이면 저리차용으로 간주되어 증여세 대상이 될 수 있으니 유의하세요.

✅ 전세계약 방식 시 유의사항

• 전세계약서 작성 + 확정일자 + 전입신고의 3박자가 필수입니다.
• 자녀 명의 주택이라도, 부모가 임차인으로서 독립된 생활을 해야 계약이 유효하게 인정됩니다.
• 전세보증금은 부모 계좌에서 자녀 계좌로 정확한 타이밍에 이체되어야 하며, 분할이 아닌 계약서 일자 기준으로 한 번에 지급되어야 안전합니다.

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3. 전세계약서 작성 시 반드시 포함해야 할 항목

부모님이 임차인인 전세계약서를 작성할 때, 반드시 일반 임대차 계약처럼 다음의 항목들을 포함시켜야 합니다.

• 임대인: 자녀 이름 및 주소
• 임차인: 부모님 이름 및 주민등록번호
• 전세보증금: 시세에 맞는 금액
• 계약기간: 일반적으로 2년
• 지급일자 및 지급 방법: 계좌이체 날짜 명시
• 특약사항: 중도 해지 조건, 관리비 부담 주체 등

✅ 주의사항: 구두 계약은 인정되지 않으며, 반드시 서면으로 작성 후 공인중개사 입회 또는 증인 확보가 권장됩니다.

또한 확정일자와 전입신고는 아래와 같은 이유로 꼭 받아야 합니다:

• 확정일자: 계약일을 증명해 주며, 전세보증금 보호에 필수
• 전입신고: 실질적 거주지를 나타내며, 세무 당국에서도 거주 여부 판단 기준

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4. 보증금 지급 시 타이밍과 출처는 국세청의 포인트

전세보증금은 반드시 계약서에 명시된 날짜에 맞춰 한 번에 일괄 지급하는 것이 가장 안전합니다. 부모가 미리 나눠서 일부 금액을 송금하거나, 자녀의 자금 사정에 따라 중간중간 지급하는 경우 국세청은 이를 ‘비정상적 거래’로 의심할 수 있습니다.

❌ 잘못된 예시:

• 계약서상 전세보증금은 1억 5천만 원인데,
• 계약일 전후로 5천만 원씩 3회에 걸쳐 이체
• 전세 계약서에는 이 지급 스케줄이 없음

✅ 올바른 예시:

• 계약일 2025년 7월 1일
• 전세계약서에 ‘보증금 1억 5천만 원, 계약 당일 일시불 지급’ 명시
• 부모 계좌에서 자녀 계좌로 1억 5천만 원 이체된 내역 보관

이렇게 하면 세무 당국이 정당한 임대차로 인식할 가능성이 높아집니다.

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5. 같은 집에 함께 거주하면 인정받기 어렵습니다

전세계약은 임대인과 임차인이 ‘별개의 생활’을 하는 전제에서 성립됩니다. 즉, 부모님이 세입자로 들어왔다 하더라도 자녀와 같은 집에서 함께 거주하면 국세청은 이를 ‘가짜 전세계약’으로 간주할 수 있습니다.

📌 실거주 판단 기준은?

• 주민등록등본상 주소지
• 통신요금, 카드 사용처 등 생활 패턴
• 우편물 수령지, 택배 주소 등

즉, 주소만 따로 해놓고 실제로는 함께 사는 경우 조사가 들어올 수 있으며, 이 경우 계약 자체가 무효로 판단되어 증여세가 부과될 수 있습니다.

💡 팁: 자녀가 다른 곳에서 근무하거나 기숙사 생활 중임을 증명할 수 있다면 더 안정적으로 인정받을 수 있습니다.

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6. 전세 계약 종료 시에도 철저한 보증금 반환 절차 필요

계약이 종료되었을 때, 부모님께 보증금을 정확하게 반환하는 절차 역시 매우 중요합니다. "어차피 부모님이니까 안 돌려줘도 괜찮지"라는 인식은 절대 금물입니다.

• 실제 반환된 금융 거래 기록(이체 내역) 보관 필수
• 계약 종료일 이후 일정 기간 내 반환해야 정상적인 거래로 인정

만약 반환이 이루어지지 않거나 일부만 돌려주는 등 이상한 흐름이 생기면, 국세청은 이를 ‘증여’로 판단할 수 있습니다.

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7. 시세보다 높은 전세는 증여세 대상이 될 수 있습니다

가장 중요한 포인트 중 하나는 ‘전세보증금의 시세 적정성’입니다. 국세청은 다음과 같은 경우에도 증여세를 부과할 수 있습니다:

• 동일 지역, 유사 면적 대비 보증금이 유독 높은 경우
• 부모가 시세보다 과도한 금액을 지급해 자녀의 매매자금을 보전한 경우

이런 상황에서는 자녀가 ‘경제적 이득’을 본 것으로 간주되어 증여로 처리될 수 있습니다.

✅ 반드시 주변 시세를 참고하고, 공인중개사에게 시세 확인서를 발급받아 보관하는 것도 좋은 방법입니다.

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마무리하며: 세무 당국은 가족 간 거래를 더 주의 깊게 본다

부모님과 자녀 간의 전세계약은 충분히 가능한 방식이지만, 국세청의 시선은 매우 날카롭다는 점을 잊지 말아야 합니다.

가장 중요한 키포인트는 다음과 같습니다:

• 계약서, 확정일자, 전입신고 등 형식 요건 철저히 이행
• 전세보증금은 부모 계좌에서 자녀 계좌로 일시불 지급
• 부모와 자녀가 동거하지 않고 실거주 형태 유지
• 계약 종료 후에도 보증금 반환 절차 문서화

이 모든 것을 충족해야만 세무 리스크 없이 가족 간 전세계약을 안전하게 진행할 수 있습니다.

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✔ 체크리스트 요약

항목 설명

전세계약서	필수 작성, 시세에 맞는 조건 기재
확정일자	반드시 발급, 보증금 보호 목적
전입신고	부모님 명의로 단독 주소지 필요
보증금 지급	부모 계좌에서 자녀 계좌로 일시불 지급
실거주 확인	자녀와 별개 거주, 생활 패턴 구분 필요
보증금 반환	계약 종료 후 이체 내역 확보