근저당권 말소 안 하면 생기는 문제들: 대출 끝났다고 안심은 금물!

대출을 다 갚았는데, 내 집에 아직 은행 권리가?

“드디어 대출 다 갚았다!”는 기쁨도 잠시, 등기부등본을 조회해보니 **‘근저당권 설정’**이 여전히 남아 있는 경우가 많습니다.
근저당권이란 금융기관이 돈을 빌려주며 담보로 설정한 권리로, 대출을 다 갚았다고 해도 별도의 말소 절차를 밟지 않으면 사라지지 않습니다.

무심코 넘겼다간, 집을 팔거나 증여, 상속할 때 문제가 생기고, 경우에 따라 불필요한 세금까지 납부해야 할 수도 있습니다.

이 글에서는 2025년 기준으로 근저당권 말소가 왜 중요한지, 어떻게 온라인으로 말소할 수 있는지, 은행별 서비스 차이와 비용, 그리고 꿀팁과 자주 묻는 질문들까지 한 번에 정리해드립니다.

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📌 근저당권이란 무엇인가?

▶ 근저당권의 개념

근저당권은 대출을 받을 때 부동산을 담보로 금융기관이 설정하는 권리입니다. 이는 대출자의 채무불이행 시 금융기관이 해당 부동산을 통해 채권을 회수할 수 있도록 하기 위한 장치입니다.

보통 은행, 보험사, 캐피탈 등에서 부동산 담보 대출을 할 때 자동으로 설정됩니다.

⚠️ 중요한 점은, 대출을 다 갚아도 근저당권은 자동으로 없어지지 않는다는 것!
등기부등본에는 여전히 그 기록이 남아 있습니다.

▶ 근저당권 말소를 하지 않으면 생기는 문제

• 매매 시 불이익: 매수자가 등기부를 보고 불안해할 수 있음
• 재대출 거절: 새로운 대출 시 부동산 담보가 제한됨
• 상속·증여 시 절차 복잡: 법적으로 명확한 소유권 이전 어려움
• 종합부동산세 불이익: 세금 계산 시 불이익 발생 가능

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💻 2025년, 근저당권 말소도 온라인으로 간편하게

2025년부터 온라인 등기소 시스템이 개편되어 비대면으로 근저당권 말소가 가능해졌습니다.

✅ 주요 변화 사항

• 인감증명서 불필요 (금융기관 전자서명으로 대체)
• 스마트폰 인증 및 제출 가능
• 인터넷등기소에서 직접 신청 가능 (www.iros.go.kr)

📌 단, 일부 은행은 여전히 오프라인 제출을 요구하므로 사전에 확인이 필요합니다.

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📋 근저당권 말소 절차와 비용 상세 가이드

근저당권 말소는 아래 3단계 절차를 거칩니다.

🔹 1단계: 서류 준비

• 대출 완납 증명서: 금융기관에서 발급
• 말소승낙서: 대출 기관이 제공
• 등기 신청서: 온라인 또는 서면 작성

🔹 2단계: 제출 서류

필수 서류 설명

말소승낙서	은행이 발급, 전자서명 가능
등기신청서	등기소에 제출
등록면허세 납부 영수증	지방세 납부 후 발급
위임장 (선택)	법무사 등 대리인 위임 시 필요

🔹 3단계: 비용 정리

항목 금액 범위

은행 수수료	0 ~ 50,000원
등기 수수료	약 3,000 ~ 15,000원
등록면허세	보통 7,200원 수준
법무사 수수료 (위임 시)	50,000 ~ 300,000원

💡 직접 신청 시 비용 절감 가능하지만, 서류가 복잡하거나 시간이 부족하다면 법무사에게 맡기는 것도 방법입니다.

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🏦 은행별 말소 서비스 비교 (2025년 최신 정보 기준)

은행 처리 방식 수수료 소요 기간

KB국민은행	온라인 중심	무료 ~ 3만 원	1~3일
신한은행	일부 온라인 가능	무료 ~ 2만 원	1~5일
NH농협	온라인 + 오프라인	1만 ~ 2만 원	2~4일
우리은행	오프라인 중심	2만 ~ 5만 원	3~7일
하나은행	오프라인 중심	2만 ~ 5만 원	3~7일

👉 국민은행, 신한은행은 온라인 말소에 적극적이므로 시간을 절약할 수 있습니다.

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🧠 근저당권 말소 꿀팁 총정리

1️⃣ 등기부등본 확인은 필수

• 말소 신청 전후 등기부등본을 꼼꼼히 확인하세요.
• 온라인(정부24 또는 인터넷등기소)에서 쉽게 열람 가능.

2️⃣ 공동명의일 경우

• 모든 명의자의 동의와 서류가 필요합니다.
• 배우자, 가족 공동명의라면 위임장 필수.

3️⃣ 상속이나 사망 관련 건

• 피상속인이 대출자일 경우, 상속포기 여부와 관계된 복잡한 절차가 따릅니다.
• 법무사 또는 세무사 상담 권장

4️⃣ 세금 절약 노하우

• 종합부동산세 기준일(매년 6월 1일) 이전에 말소 완료하면, 세금 부담을 줄일 수 있습니다.

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🧾 세무서 설정 근저당권은 어떻게 말소할까?

세무서가 세금 체납으로 설정한 근저당권은 일반 은행보다 더 까다롭습니다.

절차 요약

1. 체납 세금 완납
2. 세무서에 말소 동의서 요청
3. 등록면허세 납부 (약 7,200원)
4. 등기소 제출 및 등기 수수료 납부 (약 3,000원)

💬 세무서 말소는 일반 금융기관보다 시간이 오래 걸릴 수 있으며, 꼼꼼한 서류 검토가 필요합니다.

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❓ 자주 묻는 질문들

질문 답변

대출을 다 갚으면 자동으로 근저당권이 없어지나요?	❌ 아니요. 반드시 본인이 등기소에 말소 신청해야 합니다.
등기권리증을 분실했어요.	✅ 부동산 소유권 확인서나 공증서류로 대체 가능합니다.
말소를 직접 하면 좋을까요?	✅ 직접하면 비용은 절약되지만, 복잡한 경우엔 전문가에게 맡기세요.
근저당권이 여러 개면?	✅ 각 금융기관별로 말소승낙서가 각각 필요하며, 법무사 위임 권장

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🏁 마무리: 깔끔한 부동산 정리를 위한 필수 절차

근저당권은 우리가 ‘대출을 다 갚았다’고 안심할 수 없는 법적 책임의 흔적입니다.
이것을 말소하지 않으면 불필요한 세금과 부동산 거래상의 불이익이 생길 수 있습니다.

2025년부터는 온라인 등기소를 활용해 보다 간편하게 근저당권 말소가 가능해졌고, 은행별 서비스 차이를 잘 비교해 비용과 시간을 절약하는 것이 핵심입니다.

깔끔한 부동산 관리와 절세의 지름길,
지금 내 등기부등본을 열어보세요.
혹시 남아있는 근저당권이 있다면, 하루라도 빨리 정리하는 것이 현명한 선택입니다!

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