10.15 대책 FAQ 토지거래허가구역 규제, 오피스텔·생애최초도 포함?

10월 15일, 정부는 ‘주택시장 안정화 대책(10.15 대책)’을 발표하며 서울 전역과 경기 주요 지역을 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 묶는 초강력 규제를 내놓았습니다. 이번 조치는 주택시장 과열을 진정시키기 위한 강도 높은 조치로 평가됩니다.
하지만 정책 발표 이후, 오피스텔·상가 같은 비주택이나 생애최초 주택 구입자, 그리고 비주택 담보대출(LTV) 적용 여부 등에 대한 문의가 폭주했습니다.

이에 정부는 10월 17일, 추가로 FAQ(자주 묻는 질문) 형태로 세부 내용을 보완했습니다. 오늘은 그 내용을 정리해보겠습니다.

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① 오피스텔·상가도 토지거래허가구역에 포함될까?

이번 토지거래허가구역 지정은 ‘건축법 시행령 별표 1’에 따른 아파트 및 아파트를 포함한 연립·다세대주택에 한정됩니다.
즉, 오피스텔·상가·근린생활시설 등 비주택은 이번 10.15 대책의 허가구역 규제 대상에 포함되지 않습니다.

다만, 기존에 이미 지정된 토지거래허가구역은 각 구역 지정 당시의 기준이 그대로 유지되므로, 과거 지정 지역에서는 기존 규정이 유효하다는 점을 주의해야 합니다.

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② 오피스텔 담보대출도 LTV 40%로 줄어드나?

결론부터 말하면, 비주택은 이번 LTV 축소 적용 대상이 아닙니다.
이번 10.15 대책은 **‘주택’을 담보로 한 주택담보대출(주담대)**에 한정되며, 오피스텔이나 상가 등 비주택 담보대출은 기존대로 LTV 70%가 유지됩니다.

단, 기존의 일부 토지거래허가구역 중 비주택까지 포함된 구역의 경우에는 이미 LTV 40% 규제가 적용 중일 수 있으므로, 해당 지역 공고문을 반드시 확인하는 것이 좋습니다.

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③ 재건축 단지 조합원 지위 양도 제한은?

투기과열지구 내 재건축 단지는 조합설립인가 이후부터 소유권 이전등기 전까지 조합원 지위를 양도할 수 없습니다.
다만, 예외적으로 ▲10년 이상 보유·5년 이상 거주 ▲질병·직장이전 등 불가피한 이주 ▲상속 ▲사업 지연 ▲경·공매 ▲공공재개발 시행자에게 양도하는 경우 등에는 조합원 지위 양도가 허용됩니다.

즉, 실수요자 또는 불가피한 상황에 한해 예외를 인정받을 수 있습니다.

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④ 생애최초 주택구입자, 대출규제 완화 유지될까?

생애최초 주택구입자는 규제지역 내에서도 기존 혜택이 그대로 유지됩니다.
즉, **LTV 70%, DTI(총부채상환비율) 60%**가 적용되며, 10.15 대책의 대출 강화 규정은 생애최초 구입자에게는 소급 적용되지 않습니다.

이는 정부가 실수요자 보호 원칙을 유지하겠다는 의지를 보여주는 부분입니다.

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⑤ 전세대출 규제, 3억 초과 아파트 사면 회수될까?

투기·투과지역 내 3억 원 초과 아파트를 취득하면 전세대출이 회수됩니다.
다만, ▲세입자가 거주 중이고 임대차계약 기간이 남은 경우 ▲실수요(직장이동, 부모봉양, 자녀교육 등)로 인한 주거이동 ▲기초지자체 간 이사 등의 조건을 충족하면 예외적으로 전세대출을 유지할 수 있습니다.

분양권·입주권을 통해 취득하는 경우에는 준공 후 소유권 이전 등기일 또는 잔금대출 실행일 시점에 대출이 회수됩니다.

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✅ 정리하면

구분 적용 여부 비고

오피스텔·상가	❌ 미적용	토지거래허가구역 대상 아님
비주택 담보대출	LTV 70% 유지	주택만 LTV 40% 적용
생애최초 주택구입자	규제 완화 유지	LTV 70%, DTI 60%
재건축 조합원 지위	제한 있음	예외적 허용 가능
전세대출	일부 회수 가능	실수요 예외 존재

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📌 정책 핵심 요약

• 오피스텔·상가 등 비주택은 10.15 토지거래허가구역 규제 대상 아님
• 주택담보대출(LTV) 70→40% 축소는 주택에만 해당
• 생애최초 구입자는 규제 완화 유지
• 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도는 원칙적으로 금지
• 전세대출은 실수요 사유에 한해 유지 가능

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출처: 국토교통부 보도자료 「10.15 주택시장 안정화 대책 FAQ(2025.10.17)」