이창용 총재 “서울 유입 막는 정책 필요”… 전세제도 개편과 가계부채의 악순환

2025년 10월 20일, 국회 기획재정위원회 국정감사에서 한국은행 이창용 총재가 던진 발언이 부동산 시장에 큰 파장을 일으켰습니다. 그는 “전세제도 개편 없이는 가계부채 증가를 막을 수 없다”며, 서울 유입 억제 정책의 필요성까지 언급했습니다. 그의 발언은 단순한 제도 비판을 넘어 한국 부동산 시장의 구조적 문제를 다시금 수면 위로 끌어올렸습니다.

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🏦 “전세제도 개편 없이는 레버리지 계속 커질 것”

이창용 총재는 “전세제도를 바꾸지 않으면 레버리지가 더 커질 수 있다”고 지적했습니다.
현재 전세 시장은 전세자금대출 중심의 구조로 운영되고 있습니다. 세입자는 집값의 상당 부분을 대출로 충당하고, 이는 가계부채의 급증으로 이어집니다.

전세대출은 단기적으로 ‘내 집 마련의 징검다리’ 역할을 하지만, 장기적으로는 금융 리스크를 키웁니다. 실제로 한국은행 자료에 따르면 전세자금대출은 최근 3년간 약 90조 원 이상 증가했으며, 이는 전체 가계부채 중 약 20%를 차지하고 있습니다.

이 총재는 이러한 추세가 지속되면 금리 인상기마다 가계의 부실화 위험이 커질 것이라고 경고했습니다. 이는 단순히 서민 주거 문제를 넘어, 국가 금융 안정성의 위협 요소로 작용할 수 있다는 의미입니다.

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🏙 “서울 유입 막는 정책도 필요하다”

이창용 총재는 또 하나의 핵심 이슈로 **‘서울 집중화 문제’**를 꼽았습니다.
그는 “서울 유입을 막는 중장기 정책이 필요하다”며, 인구와 자원이 수도권에 과도하게 몰리는 구조가 부동산 가격 상승의 근본 원인 중 하나라고 지적했습니다.

실제로 통계청 자료에 따르면 2025년 현재 서울 및 수도권 거주 인구는 전체 인구의 52% 이상을 차지합니다. 반면 지방은 일자리·교육·의료 인프라 부족으로 인한 인구 유출이 지속되고 있습니다.
즉, “지방은 기회가 없고, 서울은 과열된다”는 악순환이 계속되는 셈입니다.

하지만 이 발언은 논란을 낳았습니다.
이미 서울 내 자가를 보유한 기득권층 중심의 시각이라는 비판이 나오고 있기 때문입니다.
“서민은 서울 진입 자체가 어려운 현실인데, 서울 유입을 막자는 발상은 ‘기회의 사다리’를 끊는 정책 아니냐”는 지적도 있습니다.

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💸 재정정책과 유동성의 딜레마

이 총재는 재정 확대와 경기부양책에 대해서도 신중한 입장을 보였습니다.
그는 “재정정책의 효과는 재원 조달 방식에 달려 있다”며, 단순히 국채 발행을 통한 경기부양은 시장 유동성을 더 자극할 수 있다고 우려했습니다.

즉,

• 부채 기반의 재정 확대는 인플레이션을 부추길 수 있고,
• 지출 구조 조정형 재정 운영은 상대적으로 건전하다는 메시지입니다.

결국 그는 정부 재정정책과 통화정책의 조화, 즉 정교한 정책 믹스의 중요성을 강조했습니다.

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🏘 지금 필요한 건 ‘억제’ 아닌 ‘신뢰 회복’

이창용 총재의 발언은 현실적 문제의식을 담고 있지만, 근본 해법은 여전히 논쟁적입니다.
서울 유입을 단순히 ‘억제’하는 것은 문제의 표면만 다루는 접근입니다.

현재 부동산 시장이 진정으로 필요로 하는 것은 정책의 일관성과 신뢰성 회복입니다.

• 공급 정책은 매번 바뀌고,
• 세제는 정치적 논리에 휘둘리며,
• 금융 규제는 ‘완화와 강화’를 반복하고 있습니다.

이러한 불확실성 속에서 국민은 서울 중심의 주거 안정성을 추구할 수밖에 없습니다.

따라서 지금 필요한 것은 ‘서울 유입 차단’이 아니라,
✅ 지방의 일자리·교육 인프라 확충,
✅ 정책 신뢰를 높이는 일관된 부동산 시스템,
✅ 전세제도의 실질 개편 및 주거 복지 강화입니다.

결국 부동산의 안정은 규제의 강도가 아니라 국민이 시장을 신뢰할 수 있는가에 달려 있습니다.

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📚 출처:

• 한국은행 국정감사 속기록 (2025.10.20)
• 통계청 인구이동 통계 (2025)
• 국토교통부 주거금융통계 연보
• 뉴시스, 시사저널e, 한국경제