건축물대장이란 무엇인가?

모든 건축물에는 고유의 신분증 같은 "건축물대장"이 존재한다. 건축물대장은 건축물의 법적 상태와 관련된 정보를 기록한 문서로, 부동산 거래 시 매우 중요한 자료다. 만약 건축물대장이 없다면 이는 두 가지 가능성을 시사한다. 하나는 해당 건물이 허가를 받지 않고 지어진 무허가 건축물일 수 있으며, 다른 하나는 건축 허가는 받았으나 준공검사를 통과하지 못해 건축물대장이 발급되지 않은 경우다.
이 때문에 부동산을 매매하거나 임대 계약을 체결하기 전에는 반드시 건축물대장을 확인해야 한다. 이를 통해 해당 건물이 적법하게 건축되었는지, 위반사항이 있는지 등의 정보를 파악할 수 있다.

건축물대장 열람 방법

건축물대장은 누구나 쉽게 확인할 수 있다. 정부24(www.gov.kr) 웹사이트에 접속해 해당 건축물의 지번을 입력하면 무료로 건축물대장을 열람할 수 있다. 이 시스템을 통해 건물의 기본 정보, 소유주, 면적, 변동 사항 등을 파악할 수 있으며, 불법 증축이나 기타 위반사항이 있을 경우 건축물대장에 명시된다. 그러나 모든 위반사항이 건축물대장에 기록되는 것은 아니다. 위반 사항이 적발되지 않은 경우, 건축물대장에 등록되지 않을 수 있다.

가장 흔한 위반 사항: 베란다 불법 확장

특히 빌라나 다세대 주택에서는 베란다 불법 확장이 흔한 위반 사항이다. 건축물대장을 통해 이를 확인할 수 있으며, 확장된 부분이 불법으로 추가된 경우 위반건축물로 등재된다. 베란다 확장은 대부분 준공검사를 받은 후 이루어지며, 이러한 행위는 적발 시 이행강제금 부과의 대상이 될 수 있다.

일조권과 건축물의 모양

토지는 용도지역에 따라 건폐율, 용적률, 건물의 형태 등이 달라지며, 특히 일조권을 확보하기 위한 규제가 주거지역에서 중요한 역할을 한다. 예를 들어 전용주거지역이나 일반주거지역의 경우, 햇볕을 받을 수 있는 권리인 일조권을 보호하기 위해 건물의 모양이 계단식으로 지어지는 경우가 많다. 반면, 상업지역이나 준주거지역에서는 일조권 규제가 적용되지 않는다.
일조권을 보장하기 위해서는 인접한 대지와의 경계선에서 일정한 거리를 유지해야 한다. 건물의 높이가 9m를 넘을 경우, 추가로 더 넓은 거리를 확보해야 하며, 이런 규제로 인해 건물이 온전한 형태로 지어지지 못하고 일부가 계단식으로 올라가는 경우가 많다. 이러한 구조에서 생겨난 공간이 베란다이며, 베란다 확장이 불법일 경우 위반건축물로 분류된다.

이행강제금이란?

이행강제금은 위반 건축물에 대한 시정 명령을 이행하지 않을 경우 부과되는 금전적 제재다. 관할 지방자치단체는 위반건축물에 대해 조사하고, 위반 사실이 확인되면 건축주에게 시정 명령을 내린다. 이 명령을 이행하지 않을 경우, 이행강제금이 부과되며, 이는 위반의 성격과 규모에 따라 달라질 수 있다. 또한, 이행강제금은 반복적으로 부과될 수 있으며, 시정 명령을 계속 무시하면 법적 절차를 통해 강제 집행이 이루어질 수 있다.
이러한 이유로 건축물대장을 통해 위반 사항을 미리 확인하고, 계약 전 협상 여지를 두는 것이 현명하다. 위반사항이 경미한 경우라면 큰 문제가 되지 않겠지만, 심각한 위반사항이 있을 경우 매매 또는 임대 가격에 큰 영향을 미칠 수 있다.

위반건축물과 전세 대출

위반건축물이라 하더라도 경미한 위반 사항, 예를 들어 베란다 확장 같은 경우는 전세자금 대출 실행에 큰 문제가 없을 수 있다. 그러나 건축물의 용도 변경 등 중대한 위반 사항이 있을 경우 전세자금 대출이 거절될 가능성이 크다. 이러한 상황에서는 대출 상담사를 통해 여러 금융 기관을 알아보는 것이 좋다. 일부 은행에서는 위반건축물임에도 불구하고 대출을 허가하는 경우가 있기 때문이다.
전세자금 대출을 받을 수 없는 위반건축물이라면, 임차인을 구하는 것이 어려울 수 있으며, 이로 인해 손해를 볼 위험이 있다. 특히 용도 변경이 이루어진 경우, 전세자금 대출을 받지 않는 임차인을 찾아야 하므로 주의가 필요하다.

위반건축물 양성화

만약 위반건축물을 매수했다면, 주기적으로 시행되는 양성화 특별법을 통해 이를 정상적인 건축물로 전환할 수 있다. 대한민국에서는 1980년부터 2014년까지 다섯 차례에 걸쳐 위반건축물 양성화 특별법이 시행되었으며, 이는 5~8년 단위로 진행된다. 따라서 양성화가 시행될 때 이를 놓치지 않고 신청하는 것이 중요하다.

결론

건축물대장은 부동산 거래의 필수적인 자료로, 위반 사항을 사전에 확인하고 이에 대한 적절한 대처가 중요하다. 위반건축물이라고 해서 무조건 피해야 하는 것은 아니지만, 충분한 정보를 바탕으로 신중한 결정을 내려야 한다.