서울시 소규모 주택정비 사업, 모아타운과 모아주택

서울시에서 추진 중인 소규모 주택정비 사업, 일명 '모아타운'이 최근 빠르게 진행되고 있습니다. 대규모 재개발이 어려운 노후 저층 주거지에 적용되는 이 사업은 기존의 복잡한 재개발 절차와는 달리 보다 효율적이고 신속한 주거 환경 개선을 목표로 하고 있습니다. 이번 포스팅에서는 모아타운의 개념, 장점과 단점, 그리고 현재 진행 상황을 자세히 살펴보겠습니다.

모아타운이란?

모아타운은 노후화된 저층 주거지를 하나의 특례구역으로 지정해 재개발이 가능하도록 하는 서울시의 소규모 주택정비 사업입니다. 노후 주거지는 대규모 재개발이 어려워 개선되지 못한 채 방치되는 경우가 많았습니다. 모아타운은 이러한 문제를 해결하기 위해 10만㎡ 이하의 저층 주거지를 한 단위로 묶어, 블록 단위로 재개발을 추진하는 '모아주택' 사업을 시행합니다.

모아주택 사업은 개별 필지 소유자들이 다가구·다세대 주택을 한데 모아 공동 개발하는 방식으로, 소규모 주거지에서도 정비 사업을 가능하게 만들어 지역 활성화에 기여합니다.

모아타운과 모아주택의 장점

1. 신속한 사업 진행
   기존의 대규모 재건축과 재개발 사업은 많은 시간이 소요되며, 이로 인해 조합원들이 금전적 손실과 기회비용을 감수해야 했습니다. 반면, 모아타운 사업은 인허가 절차를 통합 심의하여 사업 기간을 최대 4년까지 단축할 수 있는 장점이 있습니다. 이는 신속한 정비를 통해 주민들이 더 빨리 개선된 주거 환경을 누릴 수 있음을 의미합니다.
2. 용적률 완화 및 용도지역 상향
   모아타운으로 선정된 구역은 용적률 완화 및 용도지역 상향과 같은 혜택을 받을 수 있습니다. 이는 해당 지역에 더 많은 주거 공간을 확보할 수 있게 하고, 건물 높이를 높이는 것이 가능해집니다. 주민들의 동의율이 30% 이상 충족되면 신청할 수 있으며, 2024년부터는 수시 신청 제도로 전환되어 접근성이 더욱 개선되었습니다.
3. 중소형 사업지의 재개발 활성화
   모아타운은 대규모 재개발이 어려운 소규모 주거지에서도 효율적인 정비 사업을 추진할 수 있도록 합니다. 이에 따라 기존의 낙후된 지역이 새로운 주거 단지로 탈바꿈하여 지역의 가치가 상승하고, 더 나아가 주변 경제 활성화에도 기여할 수 있습니다.

모아타운의 단점

1. 사업 통합의 복잡성
   모아타운은 여러 개의 소규모 사업지를 통합하여 하나의 프로젝트처럼 추진되지만, 각 주택별로 자율주택, 가로주택, 소규모 재건축, 소규모 재개발 등 서로 다른 방식으로 정비 사업이 진행될 수 있습니다. 이러한 사업 방식의 차이로 인해 주민 동의 절차가 사업마다 다르게 적용되며, 이로 인해 사업 진행이 다소 복잡해질 수 있습니다.
2. 고급화 전략의 한계
   모아타운은 대규모 재개발을 통해 조성되는 대형 아파트 단지와 달리, 고급화를 실현하기 어렵다는 지적이 있습니다. 민간 재개발에 비해 디자인이나 편의시설 측면에서 차별화가 부족할 수 있으며, 이는 중장기적으로 모아타운 지역의 경쟁력을 약화시킬 가능성이 있습니다.
3. 문제 해결의 한계
   기존 정비 사업에서 발생했던 다양한 문제들이 모아타운을 통해 완벽히 해소되지 않을 수 있습니다. 특히 여러 사업지를 하나로 통합하는 과정에서 발생할 수 있는 법적, 행정적 문제들은 여전히 남아 있어 신속한 해결 방안이 요구됩니다.

모아타운 지정 현황

2024년 5월 기준으로, 서울시 내 총 14개의 모아타운이 지정되었습니다. 이 중 서울시에서 직접 지정한 모아주택은 4개 지역, 자치구에서 지정한 모아타운은 10개 지역입니다.

• 모아주택
  • 서초구 서초1동 338-1번지 일대
  • 강서구 화곡동 466-1번지 일대
  • 노원구 월계동 755-1번지 일대
  • 용산구 한남동 475-1번지 일대
• 모아타운
  • 강남구 대치동 248-1번지 일대
  • 강동구 둔촌동 678-1번지 일대
  • 광진구 구의동 404-1번지 일대
  • 양천구 목 1동 200-1번지 일대
  • 성북구 정릉동 376-1번지 일대
  • 마포구 서교동 345-1번지 일대
  • 강북구 수유동 101-1번지 일대
  • 도봉구 사당동 596-1번지 일대
  • 은평구 역삼동 220-1번지 일대
  • 금천구 시흥동 426-1번지 일대

모아타운 사업의 진행 절차

모아타운 사업은 크게 네 단계로 진행됩니다.

1. 모아타운 선정
   모아타운 사업 구역이 선정되고, 해당 지역에 대한 관리 계획이 수립됩니다.
2. 관리계획 확정
   해당 구역의 개발 방안과 세부 사항이 확정되며, 주민들과의 합의 절차가 이루어집니다.
3. 사업 시행
   구체적인 개발이 시작되며, 재건축 또는 재개발이 진행됩니다.
4. 사후 관리
   사업 완료 후, 지역 내 유지 관리가 이루어집니다.

결론

모아타운 사업은 소규모 주거지의 문제를 해결하고, 신속한 정비를 가능하게 하는 중요한 사업입니다. 다만, 사업 통합 과정에서의 복잡성, 고급화의 어려움 등 여러 문제점을 해결하는 것이 향후 성공적인 사업 추진의 관건이 될 것입니다.