전세 계약 시 필수로 알아야 할 주의사항

전세 계약을 준비할 때는 단순히 계약서만 작성하는 것이 아니라, 그 전에 세심한 주의와 철저한 확인이 필요합니다. 전세계약 시 발생할 수 있는 다양한 문제를 사전에 방지하기 위해 아래에서 설명하는 주의사항들을 꼼꼼하게 숙지하시기 바랍니다.

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1. 전세물건 확인 및 등기부등본 조사

전세 계약의 첫걸음은 전세물건의 상태를 정확하게 확인하는 것입니다. 이때 건축물대장과 등기부등본을 반드시 확인해야 합니다. 이를 통해 다음과 같은 사항을 점검할 수 있습니다.

• 무허가 건축물 여부: 불법 건축물에 대한 계약은 추후 문제가 될 수 있기 때문에 주의가 필요합니다.
• 선순위 권리관계: 해당 건물에 압류, 가압류, 강제경매 등이 설정되어 있지 않은지 확인하는 것이 중요합니다. 이를 무시하면 나중에 보증금을 보호받지 못할 위험이 있습니다.
• 하자 여부 및 수리 이력: 건물에 구조적인 문제가 없는지, 이전에 발생했던 하자가 제대로 보수되었는지 살펴봐야 합니다.

실제 계약 당사자와 소유자가 일치하는지 확인하는 것도 매우 중요합니다. 계약서에 서명하는 사람과 등기부등본에 기재된 소유자가 다르다면, 대리 계약의 경우 소유자의 신분증과 대리인의 권한을 확인해야 합니다.

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2. 전세가율과 시세 조사

전세 계약을 체결하기 전에 해당 주택의 전세가율이 적정한지 확인하는 것이 필수적입니다. 전세가율이란 주택의 시세에 대비한 전세 보증금의 비율을 말합니다. 전세가율이 너무 높다면, ‘깡통 전세’와 같은 위험에 노출될 가능성이 큽니다.

이를 확인하기 위해 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)이나 KB부동산과 같은 플랫폼을 활용해 최근 실거래가를 조사할 수 있습니다. 특히 새로 지어진 빌라나 시장에서 자주 거래되지 않는 주택일수록 시세 파악에 어려움이 있을 수 있으므로, 필요 시 전세피해지원센터의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.

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3. 공인중개사와의 계약 주의사항

전세 계약을 공인중개사를 통해 진행할 경우, 해당 중개사가 정상적으로 등록된 사업자인지 확인해야 합니다. 이를 위해 국가공간정보포털을 통해 부동산 중개업 등록 여부를 조회할 수 있습니다.

정상적인 중개사를 통해 계약하는 것은 보증금을 보호받을 수 있는 중요한 요소 중 하나입니다. 만약 중개사가 문제가 있다면 계약 이후 발생할 수 있는 법적 보호를 받기 어려울 수 있으므로, 사전에 이를 확실히 확인하는 것이 좋습니다.

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4. 확정일자와 전세권 설정

계약 체결 후에는 30일 이내에 행정복지센터를 방문해 주택임대차 계약신고와 함께 확정일자를 받는 것이 필요합니다. 확정일자는 임차인의 권리를 보호하는 중요한 장치로, 보증금을 안전하게 보호받을 수 있는 방법 중 하나입니다.

또한, 보증금을 보호하기 위해 전세보증금 반환보증에 가입하거나, 주택에 전세권 설정을 하는 방법도 있습니다. 이러한 보증제도는 **주택도시보증공사(HUG)**나 한국주택금융공사(HF) 등을 통해 가입할 수 있으며, 보증금을 돌려받지 못할 상황에 대비할 수 있습니다.

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5. 깡통 전세 주의

전세 계약 시 가장 큰 리스크 중 하나는 깡통 전세입니다. 깡통 전세는 주택 가치의 80% 이상을 보증금과 대출금으로 채운 경우를 말합니다. 이런 경우 집주인이 파산하거나 집을 팔더라도 보증금을 돌려받기 어렵습니다.

따라서 계약 전 등기부등본을 통해 집에 설정된 근저당권이 주택 가격의 60%를 넘지 않는지 확인하는 것이 중요합니다. 이를 확인하지 않으면 깡통 전세에 걸려 큰 피해를 입을 수 있습니다.

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6. 계약 특약사항

전세 계약을 안전하게 체결하기 위해 종종 특약사항을 추가하는데, 특약사항만으로는 충분히 보증금을 보호받을 수 없다는 점을 기억해야 합니다. 예를 들어, '집주인이 세금 체납 시 계약을 해지한다'는 특약을 걸더라도 실제 세금 체납 사실을 뒤늦게 발견했을 때 보증금 반환이 불가능할 수 있습니다.

따라서 특약에만 의존하지 말고, 계약 전후 모든 절차에서 철저한 확인이 필요합니다. 특히 특약 사항에 따른 법적 효력은 제한적일 수 있으므로, 계약서 작성 시에는 신중한 검토가 필요합니다.

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7. 계약 갱신 시 유의사항

전세계약은 보통 2년 동안 유지되며, 계약 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신 여부에 대한 의사표시를 해야 합니다. 이때 특별한 의사표시가 없으면 계약은 자동으로 동일한 조건으로 갱신되며, 이를 묵시적 갱신이라고 합니다.

주택임대차보호법 개정 이후, 묵시적 갱신과 관련된 기간이 변경되었으므로, 임대인과 임차인 모두 이를 인지하고 적절한 시기에 계약 조건에 대한 논의가 필요합니다.

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8. 전세사기 예방 꿀팁

전세 계약의 안전성을 높이기 위해, 먼저 전세보증금을 반환받을 수 있는 보증보험 가입 여부를 확인해야 합니다. 최근 집값 하락세에 따라 깡통 전세로 전락할 위험이 높아졌기 때문에 이러한 보증제도의 가입은 필수적입니다.

또한 계약 시 집주인이 직접 계약에 참여하는지 확인해야 하며, 대리인을 통해 계약하는 경우에는 위임장과 인감증명서 등 관련 서류를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 이와 함께 특약사항에 대출 불가 시 계약을 해지한다는 내용과 같은 조항을 추가해 위험을 줄일 수 있습니다.

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전세 계약은 작은 실수 하나로도 큰 재산적 피해를 입을 수 있는 민감한 절차입니다. 위에서 설명한 주의사항들을 철저히 숙지하고 적용하여 안전한 전세 계약을 체결하시기 바랍니다.