다세대주택과 다가구주택의 차이점

최근 들어 기존의 단독주택을 헐고 다세대주택이나 다가구주택을 짓는 사례가 많아졌습니다. 이러한 주택들은 여러 가구가 한 건물에 모여 사는 형태로, '○○빌', '○○빌라', '○○연립' 등 다양한 이름을 가지고 있어 혼동을 일으키기 쉽습니다. 그러나 주택의 종류에 따라 세금 문제가 달라지기 때문에 정확히 구별하는 것이 중요합니다.

다세대주택과 다가구주택의 정의

건축법상 다세대주택은 아파트나 연립주택과 같은 공동주택으로 분류되며, 각 호수별로 별도 등기가 가능합니다. 반면 다가구주택은 단독주택으로 분류되며, 각 호수별로 등기가 되지 않아 전체를 한 채로 봅니다. 이 때문에 다가구주택은 여러 가구가 살지만 한 채의 주택으로 취급되고, 다세대주택은 여러 채의 주택이 한 건물에 모여 있는 형태로 간주됩니다.

세금 차이

세법상 다가구주택과 다세대주택은 큰 차이를 보입니다. 다가구주택은 한 채로 보고, 다세대주택은 여러 채로 보기 때문에 양도세 비과세 혜택 적용 여부가 달라집니다. 다가구주택을 통째로 양도하면 단독주택으로 보아 1세대 1주택 여부를 판단하지만, 다세대주택은 각 호수별로 따로 판단합니다. 따라서 다가구주택은 비과세 혜택을 받을 수 있는 경우가 많지만, 다세대주택은 각 호수별로 세금을 계산해야 하므로 비과세 혜택을 받기 어려울 수 있습니다.

절세 전략

다세대주택을 보유하고 있다가 양도할 계획이라면, 먼저 다가구주택으로 용도 변경을 고려해볼 수 있습니다. 다가구주택은 2년 이상 보유하고 양도하면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있지만, 다세대주택은 각 호수별로 세금을 내야 하기 때문입니다. 단, 양도가액이 12억 원을 초과하면 12억 원 초과분에 대해서는 세금을 내야 합니다.

옥탑방 문제

다가구주택의 경우, 옥탑방이 추가되면 다세대주택으로 간주되어 양도세 중과가 될 수 있습니다. 국세청의 과세 사례를 보면, 3층 이하의 다가구주택에 옥탑방이 추가되어 4층이 되면 다세대주택으로 간주됩니다. 이 경우 다주택 보유자로 분류되어 양도세가 중과될 수 있으므로, 양도 전에 옥탑방을 철거해 다가구주택 요건을 맞추는 것이 유리합니다.

임대소득

부부 합산 1주택을 보유할 경우, 다가구주택을 임대해 발생하는 소득은 비과세 됩니다. 그러나 다세대주택은 호수별로 한 채씩 계산하므로, 임대소득이 과세 대상이 됩니다. 또한, 다가구주택 한 채라도 기준시가 12억 원을 초과하면 임대소득이 과세 대상이 됩니다.

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다세대주택과 다가구주택의 차이는 외관상으로는 구별하기 어렵지만, 세법상으로는 큰 차이가 있습니다. 주택의 종류를 정확히 구분하고 이에 맞는 절세 전략을 세우는 것이 중요합니다. 부동산 투자 시 이러한 사항들을 명확히 이해하고 진행하는 것이 필요합니다.