근저당권이란? 집 살 때 반드시 확인해야 할 등기부등본 핵심 항목

 

부동산을 처음 구입하거나 이사 갈 집을 알아보는 과정에서 누구나 한번쯤 마주치게 되는 서류가 있습니다. 바로 등기부등본입니다. 이 서류는 말 그대로 부동산의 "이력서" 같은 문서로, 이 집이 누구의 소유인지, 어떤 권리가 설정돼 있는지, 언제 어떻게 거래됐는지를 한눈에 볼 수 있게 해줍니다.

그런데 이 등기부등본을 열어보면 가장 자주 등장하고, 꼭 확인해야 하는 항목 중 하나가 바로 **‘근저당권’**입니다.

처음 보는 분들에겐 이 단어가 다소 생소하고 어려울 수 있는데요. 심지어 “이 집에 대출이 있네? 그럼 위험한 거 아냐?” 하고 걱정하는 경우도 많습니다.

하지만 정확한 개념과 확인 방법만 알면, 근저당권은 결코 두려운 존재가 아닙니다. 오늘 이 포스팅에서는 부동산 거래 시 꼭 알아야 할 ‘근저당권’의 개념과 확인 요령, 주의할 점까지 완벽하게 설명해 드리겠습니다.

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1. 근저당권이란? 한 줄로 정리하면 “대출을 담보로 잡은 권리”

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▶ 근저당권의 개념

근저당권(根抵當權)은 쉽게 말해 **“돈을 빌려준 사람이 집을 담보로 잡아두는 권리”**입니다. 좀 더 쉽게 풀어볼까요?

예를 들어, 어떤 사람이 아파트를 구입하면서 은행에서 대출을 받는다고 가정해 봅시다. 이때 은행은 혹시 돈을 못 갚을 상황을 대비해서, 그 아파트를 담보로 설정해 놓습니다.

즉, 빌려준 돈을 못 받을 경우 그 집을 경매에 넘겨서 돈을 회수할 수 있는 권리가 바로 근저당권입니다.

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▶ 왜 ‘근’저당권일까요?

여기서 ‘근(根)’이라는 한자는 ‘뿌리’라는 뜻인데요. 일반 저당권보다 조금 더 넓은 범위의 금액을 담보로 설정하는 것이 특징입니다. 그래서 실제 대출 금액보다 조금 더 여유 있게 설정해두는 경우가 많습니다. 이것이 바로 일반 저당권과 구분되는 포인트입니다.

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▶ 요약

• 근저당권 = 은행이 대출금을 회수하기 위해 집을 잡아두는 장치
• 채무자가 돈을 갚지 못할 경우 → 은행이 경매로 집을 처분
• 흔히 주택담보대출을 받을 때 필수적으로 설정

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2. 근저당권이 설정된 집, 사면 안 되는 걸까?

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부동산 초보자들이 가장 많이 하는 질문 중 하나가 이겁니다.

“근저당권이 설정돼 있는 집은 피해야 하나요?”

결론부터 말하자면 **“NO”**입니다. 근저당권이 설정돼 있어도 거래는 전혀 가능합니다. 다만, 몇 가지 확인해야 할 중요한 포인트가 있습니다.

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✅ 반드시 체크할 3가지 항목

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① 매도인이 대출을 상환하고 근저당권을 말소할 수 있는지?

이 집의 매도인이 기존에 설정된 근저당권(=대출)을 잔금일에 상환하고 말소할 것인지 확인해야 합니다.

많은 경우, 잔금일에 받은 돈으로 기존 대출을 갚고 동시에 말소 처리를 진행합니다. 이 과정을 흔히 **‘동시이행’**이라고 부릅니다.

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② 계약금 걸기 전에 말소 계획이 명확한가?

계약서 작성 이전에, 매도인 혹은 중개인에게 말소 계획을 구체적으로 확인해야 합니다. 만약 말소가 불확실하다면 계약금을 걸지 않는 것이 좋습니다.

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③ 잔금일에 실제로 말소 처리가 될 수 있는가?

계약서에는 반드시 잔금 지급과 동시에 근저당권 말소를 이행하는 조항을 명시해야 합니다. 그렇지 않으면 추후 문제가 발생할 여지가 있습니다.

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🟡 결론

• 근저당권이 있다고 무조건 위험한 건 아님
• 말소가 확실히 이뤄지는 조건에서 계약해야 안전

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3. 등기부등본에서 근저당권 확인하는 법

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등기부등본은 보통 ‘표제부’ / ‘갑구’ / ‘을구’ 이렇게 세 부분으로 구성돼 있습니다.

• 표제부: 부동산의 주소, 용도, 면적 등 기본 정보
• 갑구: 소유권 관련 정보 (누가 주인인지, 언제 소유권이 변경됐는지 등)
• 을구: 소유권 이외의 권리관계 (전세권, 저당권, 근저당권 등)

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✅ 근저당권은 ‘을구’에서 확인!

등기부등본의 을구 항목을 보면 다음과 같은 정보가 나옵니다:

• 근저당권자: 보통 은행, 캐피탈, 보험사 등의 금융기관 이름
• 채권최고액: 담보 설정 금액 (→ 아래에서 자세히 설명)
• 설정일자: 언제 근저당권이 설정됐는지

이 세 가지 정보를 종합하면 다음과 같은 질문에 답할 수 있습니다:

• 이 집에 얼마만큼의 대출 담보가 걸려 있는가?
• 언제 설정됐는가?
• 누구로부터 설정됐는가?

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4. ‘채권최고액’은 실제 대출금액이 아니다

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여기서 꼭 주의해야 할 부분이 ‘채권최고액’은 실제 대출받은 금액이 아니라는 점입니다.

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▶ 채권최고액 = 대출 상환 실패 시 보전 가능한 최대 금액

보통 채권최고액은 실제 대출금의 120~130% 정도로 설정됩니다.

예를 들어:

• 실제로는 2억 원을 대출받았지만
• 등기부등본에는 **‘채권최고액: 240,000,000원’**으로 적혀 있는 경우

이는 은행이 이자, 지연이자, 소송비용 등까지 포함해서 회수할 수 있도록 여유 있게 설정하는 것입니다.

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▶ 그래서 겁먹지 말 것!

등기부등본에 2억4천이 적혀 있다고 해서, 실제로 2억4천을 대출받았다고 착각하면 안 됩니다.

실제 대출금액은 집주인이나 공인중개사를 통해 확인하면 되고, 채권최고액은 참고만 하시면 됩니다.

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5. 근저당권이 있다고 해서 무조건 ‘위험한 집’은 아니다

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근저당권은 대한민국 대부분의 부동산에 흔히 설정돼 있는 권리입니다.

특히 신축 아파트, 분양권, 재건축 매물 등 거의 대부분의 매물에 주택담보대출이 연계되기 때문에 근저당권이 등록돼 있는 건 당연한 일입니다.

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▶ 정말 중요한 건 ‘말소 여부’

가장 중요한 것은 거래 시점에 근저당권이 말소되는지 여부입니다.

• 잔금 지급과 동시에 말소된다면 문제 없음
• 말소되지 않고 잔금까지 치르게 된다면 큰 위험

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✅ 안전하게 계약하기 위한 팁

• 계약서 특약사항에 ‘근저당권 말소’ 명시
• 말소 전에는 계약금만 납부하고, 중도금/잔금은 신중히
• 동시이행 조건 확인 필수

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정리하며 – 등기부등본은 집의 건강검진표입니다

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부동산 거래는 평생 몇 번 없는 큰 결정입니다. 그만큼 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

등기부등본은 그 집의 건강검진표나 다름없고, 그중 근저당권은 가장 중요한 항목 중 하나입니다.

근저당권은 결코 피해야 할 위험 신호가 아니라, 이해하고, 확인하고, 말소 여부만 명확히 하면 안전하게 거래할 수 있는 권리 장치입니다.

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✅ 체크리스트 요약

항목 확인 내용

근저당권 존재 여부	등기부등본 을구에서 확인
채권최고액 해석	실제 대출금 아님. 보통 120~130% 설정
말소 조건 확인	잔금일에 말소 확약 여부 중요
계약서 특약사항	반드시 ‘근저당권 말소’ 조건 명시
동시이행 여부	잔금 지급 ↔ 근저당 말소 동시에 진행