전세 간주임대료 완벽 가이드 — 뜻, 대상, 계산식, 세금 여부까지 한 번에

1. 전세 간주임대료란 무엇인가

• 정의: 전세금만 받고 월세를 받지 않아도, 정부가 마치 월세를 받은 것처럼 간주하여 과세하는 제도
• 도입 배경: 전세금 운용에서 발생하는 이자수익 과세 형평성 확보
• 적용 포인트: 3주택 이상 보유자(부부합산) & 전세보증금 합계가 3억 원 초과

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2. 간주임대료 부과 대상 조건

1. 주택 수: 부부합산 3주택 이상
2. 보증금 기준: 총 보증금이 3억 원 초과
3. 예외 사례: 농어촌 주택, 일정 규모 이하의 주택 등 일부 제외 가능

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3. 간주임대료 계산식

• 공식:

(보증금총액−3억원)×60%×1365×정기예금이자율(보증금 총액 - 3억원) × 60\% × \frac{1}{365} × 정기예금이자율

• 2024년 기준 정기예금이자율: 3.5%
• 계산 과정 예시:
  • 보증금 총액: 4억 원
  • 초과분: 1억 원
  • 1억 × 60% = 6,000만 원
  • 6,000만 × 3.5% = 210만 원
  • 210만 원 ÷ 365일 = 하루 약 5,753원 → 연 환산 시 해당 금액이 과세 대상 소득

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4. 계산 편하게 하는 방법

• 네이버 '부동산계산기' → 임대투자/간주임대료 메뉴 활용
• 입력 항목: 주택 수, 각 주택 보증금, 입주/퇴거일
• 모바일 앱 버전도 존재

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5. 케이스별 적용 예시

• 사례 1: 1주택 전세보증금 4억 → 비대상
• 사례 2: 2주택 전세 각 1.5억 → 합계 3억 → 비대상
• 사례 3: 3주택 전세 각 1.2억 → 합계 3.6억 → 대상

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6. 세금 신고와 납부

• 세목: 종합소득세
• 신고 시기: 매년 5월
• 신고 방법: 홈택스 → 종합소득세 신고 → 임대소득 입력

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7. 절세 전략

• 주택 수를 줄이거나
• 보증금 합계를 3억 이하로 유지
• 월세 전환을 통한 세부담 비교

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8. 결론

전세 간주임대료는 "3주택 이상 + 3억 초과"라는 조건이 핵심입니다.
본인이 해당되는지 매년 점검하고, 세금 부담을 줄일 방법을 사전에 고민하는 것이 필요합니다.