지역주택조합, 현명한 접근 전략이 필요하다

지역주택조합이란?

지역주택조합은 주택법에 따라 특정 지역에서 6개월 이상 거주한 무주택자나 소형주택을 소유한 세대주를 조합원으로 구성하여 주택을 공동으로 건립하는 조직입니다. 쉽게 말해, 지역 주민들이 모여 스스로 땅을 사서 건설사를 선정한 후 공동으로 집을 짓는 일종의 주택 공동 구매 방식입니다.

저렴한 가격의 유혹, 하지만 리스크도 존재한다

지역주택조합은 광고에서 분양가가 주변 시세보다 10~15% 저렴하다는 점을 내세워 내 집 마련을 꿈꾸는 사람들을 끌어들입니다. 이러한 광고를 보면, 당장 좋은 기회를 놓치면 안 될 것 같은 생각이 들 수 있습니다. 하지만 그 이면에는 수많은 위험이 존재합니다. 잘못된 판단을 할 경우 투자금 대부분을 날릴 수 있는 위험한 투자처가 될 수 있습니다.

지역주택조합의 어려움과 위험성

지역주택조합의 기본 취지는 좋지만, 실질적으로 사업 진행이 더딘 경우가 많습니다. 또, 조합원들에게 예기치 않은 추가 비용이 발생할 수 있고, 분양가 또한 처음에 예상했던 것과 달라질 수 있습니다. 이런 상황에서 조합원들은 분양가와 사업 진행 상황을 정확히 알기 어려워지며, 지속적인 자금 부담을 감수해야 할 가능성이 큽니다.

더불어, 전국적으로 시행되고 있는 지역주택조합 사업은 재개발이 무산된 지역에서 추진되는 경우가 많고, 사업 초기 단계에서부터 건설사가 바뀌는 경우도 흔합니다. 특히, 10개의 지역주택조합 사업 중에서 준공까지 이어지는 경우는 2건에 불과하며, 나머지 8건은 장기간에 걸쳐도 진전이 없거나 무산되는 일이 많습니다. 이로 인해 조합원들이 큰 손해를 보는 경우가 많습니다.

빌라 소유주 입장에서 본 지역주택조합

빌라를 보유하고 있는 투자자 입장에서 지역주택조합이 시행되는 지역에 투자를 한다면, 전략적으로 유리한 포지션을 취할 수 있습니다. 지역주택조합이 설립 인가를 받으려면, 건설할 주택 대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보해야 합니다. 즉, 내가 소유한 빌라나 토지가 주택조합이 필요한 대지에 속해 있다면, 매도 요청을 받을 가능성이 큽니다. 특히 2020년 이후부터는 토지 소유권의 15% 이상을 확보해야만 조합 설립 인가가 가능합니다.

또한, 조합 설립 인가 후 3년 이내에 사업계획 승인을 받지 못하면 사업이 무산될 수 있습니다. 사업계획 승인을 받기 위해서는 전체 대지의 95% 이상의 토지 소유권을 확보해야 하므로, 이 기준에 도달하지 못할 경우 조합원들에게 더 큰 부담이 전가됩니다. 이때 빌라 소유주로서 적절한 매도 시기를 선택하면 좋은 가격에 토지를 매각하고 이익을 남길 수 있습니다.

지역주택조합의 진행과 매도청구

만약 95% 이상의 토지 사용권원을 확보하지 못한 경우, 조합은 나머지 5% 이하의 토지 소유자들에게 매도청구를 할 수 있습니다. 매도청구란, 주택법에 따라 주택조합이 사업계획 승인을 받은 뒤 남은 토지 소유자들에게 시가에 맞추어 매도하라는 법적 요구를 할 수 있다는 의미입니다. 이 과정에서 소유자가 터무니없는 금액을 요구하며 버티는 경우 매도청구 소송으로 이어질 수 있습니다.

사업 대지 면적의 80% 이상을 확보한 후에도, 95% 이하의 토지 소유권만 확보된 경우, 10년 이내에 소유한 대지의 소유자에게 매도청구가 가능합니다. 그러나 95% 이상을 확보한 경우에는 10년 이상 보유한 토지 소유자에게도 매도청구를 할 수 있으므로, 이 기준을 넘기기 전에 협상을 통해 적정한 가격에 매도하는 것이 좋습니다.

전략적인 빌라 투자로 수익을 극대화하자

단순히 빌라에 투자하는 것만으로는 큰 수익을 기대하기 어렵지만, 내가 소유한 빌라가 지역주택조합 사업지에 포함될 경우에는 상황이 달라집니다. 지역주택조합이 진행되면 조합 측에서 내 빌라에 대해 매도를 요청할 가능성이 높아집니다. 이때 잘 협상하여 적절한 보상을 받고 매도할 수 있다면, 투자 수익을 극대화할 수 있습니다.

특히 이러한 전략은 서울뿐만 아니라 전국적으로 적용할 수 있습니다. 내가 사는 지역이 서울이 아니더라도, 빌라가 지역주택조합 사업지에 포함될 가능성을 염두에 두고 미리 투자하는 것이 유리합니다. 이를 위해 부동산 카페나 관련 정보를 지속적으로 모니터링하고, 지역주택조합이 들어설 가능성이 있는 지역의 빌라를 선점하는 것이 좋은 전략입니다.

지역주택조합 조합원의 유형과 역할

지역주택조합의 조합원은 크게 두 가지 유형으로 나뉩니다. 바로 '지주조합원'과 '모집조합원'입니다. 대다수의 투자자들이 참여하는 조합원 형태는 모집조합원입니다. 반면, 지주조합원은 해당 사업구역 내에 토지를 소유한 조합원을 뜻하며, 지주조합원은 계약금이나 중도금을 납부하지 않아도 된다는 점에서 큰 장점이 있습니다. 다만, 지주조합원으로 참여할지 여부는 사업 추진 상황을 보고 신중히 결정해야 합니다.

결론: 투자와 포지셔닝의 중요성

지역주택조합 사업은 매우 매력적인 투자 기회가 될 수 있지만, 그만큼 많은 위험과 변수가 존재합니다. 조합원이 되는 것은 큰 리스크를 동반하지만, 내가 소유한 빌라나 토지가 주택조합 사업지에 포함될 경우에는 매도청구나 협상을 통해 수익을 창출할 수 있는 기회를 제공합니다.