대한민국에서 주택을 보유하고 있는 베이비부머 세대들이 은퇴를 맞이하며, 주택 관련 세금 부담이 점점 커지고 있습니다. 특히, 서울의 고가 아파트 한 채를 부부 공동명의로 보유한 60대 은퇴자들에게 종합부동산세(종부세)는 큰 고민거리가 되고 있습니다. 이들은 매년 부과되는 종부세를 줄이기 위한 최적의 방안을 찾기 위해 머리를 싸매고 있습니다. 그렇다면 부부 공동명의로 주택을 보유한 경우 고령자와 장기보유 공제를 받을 수 있는지, 또한 단독명의로 전환하는 것이 유리한지에 대한 정확한 이해가 필요합니다.
1. 종부세 부담 증가와 고민
부부 공동명의로 서울에 아파트 한 채를 보유한 60대 은퇴자의 사례를 살펴보면, 최근 몇 년간 공시가격이 지속적으로 상승하면서 종부세 부담이 크게 증가하고 있습니다. 이로 인해 많은 은퇴자들이 세금 부담을 줄이기 위해 단독명의로 변경하는 방법에 대해 고민하고 있습니다. 과거에는 단독명의가 유리하다는 이야기를 들었지만, 실제로 어떻게 처리해야 하는지, 과세 방식은 매년 선택할 수 있는지 등 구체적인 방법에 대한 혼란이 많습니다.
2. 종부세 과세방식: 단독명의로 변경 가능
우선, 부부 공동명의 1주택자는 2020년 말 개정된 종부세법에 따라 2021년 9월부터 과세방식을 단독명의로 변경할 수 있게 되었습니다. 이는 등기상의 명의를 변경하는 것이 아닌, 종부세 신고 및 납부 방식만 변경하는 것입니다. 따라서 등기상으로는 여전히 공동명의를 유지하면서도, 매년 세 부담이 더 적은 과세방식을 선택하여 종부세를 절감할 수 있습니다.
3. 부부 공동명의와 단독명의, 어떤 것이 유리할까?
부부 공동명의와 단독명의 중 어느 것이 더 유리한지 판단하기 위해서는 주택의 공시가격에 따라 차이가 발생합니다. 공시가격이 10억 원 이하인 경우(시가 약 15억~16억 원), 부부가 공동명의로 6억 원씩 공제를 받게 되어 종부세 부담이 없습니다. 즉, 이 경우에는 단독명의로 바꿀 필요가 없습니다.
하지만 공시가격이 12억 원을 초과하는 경우에는 이야기가 달라집니다. 이때는 단독명의와 공동명의 중 어느 방식이 유리한지 꼼꼼히 따져볼 필요가 있습니다. 공동명의로는 12억 원까지 공제를 받을 수 있지만, 단독명의로 전환할 경우 고령자와 장기보유에 대한 추가 세액 공제를 받을 수 있기 때문입니다.
4. 고령자·장기보유 공제 혜택
개정된 종부세법에 따르면 1세대 1주택자의 종부세 과세 기준이 기존 9억 원에서 12억 원으로 완화되었습니다. 하지만 공동명의자에게는 고령자·장기보유 세액공제가 적용되지 않는 반면, 단독명의를 선택한 경우 만 60세 이상의 고령자에게는 나이에 따라 20~40%의 세액 공제가 적용됩니다. 또한, 5년 이상 장기 보유한 주택에 대해서는 보유 기간에 따라 20~50%의 공제를 받을 수 있습니다. 두 공제를 모두 받을 경우, 최대 80%까지 세액 공제가 가능합니다.
5. 공시가격 상승에 따른 절세 효과
공시가격이 높아질수록 단독명의로 전환하여 고령자·장기보유 공제를 받는 것이 유리할 수 있습니다. 예를 들어, 공시가격이 26억 원이 넘는 서울 강남구 대치동의 동부센트레빌 아파트(전용 121㎡)를 보유한 부부가 단독명의를 선택한다면 종부세로 285만 원 정도를 납부하게 됩니다. 이는 공동명의일 때 납부해야 하는 791만 8,680원보다 약 500만 원 이상 절세하는 셈입니다.
6. 절세 전략: 나이와 보유 기간 고려
개인의 상황에 따라 절세 전략은 달라질 수 있습니다. 나이가 많고 주택을 오랜 기간 보유할수록 단독명의가 더 유리할 가능성이 큽니다. 주택을 구입한 초기에는 공동명의로 12억 원의 기본 공제를 받다가, 나이가 들고 보유 기간이 길어지면 단독명의로 전환해 고령자와 장기보유 공제를 받는 방식으로 절세할 수 있습니다.
매년 종부세 과세방식을 선택할 수 있다는 점을 고려하면, 부부 공동명의는 처음에는 절세 효과가 클 수 있지만, 장기적으로는 개인의 상황에 맞는 명의 변경을 통해 더 큰 절세 혜택을 볼 수 있습니다.
결론
부부 공동명의와 단독명의 중 어느 것이 더 유리한지는 주택의 공시가격, 보유 기간, 그리고 연령에 따라 달라집니다. 초기에는 공동명의로 종부세를 절감할 수 있지만, 나이가 들고 보유 기간이 길어지면 단독명의로 전환하여 고령자·장기보유 공제를 받는 것이 더 유리할 수 있습니다. 종부세 절세 전략은 개인의 상황에 맞게 신중하게 계획해야 하며, 매년 세액을 비교해 유리한 과세 방식을 선택하는 것이 중요합니다.
세금 관련 고민이 있는 분들은 전문가와 상담하여 자신에게 맞는 절세 전략을 찾아보는 것이 바람직합니다.
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