소중한 내 보증금 지켜! 전세사기 유형과 예방법 알아보기

이사 시즌, 전세사기 주의보!

봄철은 많은 사람이 새 출발을 위해 이사를 계획하는 시기입니다. 하지만 그만큼 전세사기 피해 사례도 증가하는데요. 최근 몇 년간 전세사기 수법이 점점 더 교묘해지면서 피해자들이 속출하고 있습니다. 소중한 내 보증금을 지키기 위해 반드시 알아야 할 전세사기 유형과 예방법을 정리해 보았습니다.

1. 전세사기의 대표 유형

🔹 깡통 전세 사기

✔️ 깡통전세란?

'깡통전세'란 매매가격 대비 전세 보증금이 지나치게 높아, 집값이 하락하면 보증금을 돌려받기 어려운 상황을 말합니다.

예를 들어, 집값이 3억 원인데 전세 보증금이 2억 8천만 원이라면, 집주인이 집을 담보로 대출을 받고 채무를 갚지 못하면 경매에 넘어가고 세입자는 보증금을 온전히 돌려받지 못할 가능성이 큽니다.

🔍 깡통 전세사기 사례

국토교통부조차 깡통전세로 피해를 본 사례가 있습니다. 국토부는 직원 관사로 사용할 빌라를 전세금 6천만 원에 계약했으나, 이후 집주인이 대출금을 갚지 못해 경매로 넘어가면서 배당 순위에서 밀려 2천만 원만 돌려받았다고 합니다.

🛡 깡통 전세 예방 TIP

• 국토교통부 실거래가 공개 시스템에서 매매가를 확인하세요.
• 등기부등본 열람을 통해 해당 주택의 근저당권 및 대출 현황을 확인하세요.
• 전세보증금이 집값의 80% 이상이라면 위험 신호입니다.
• 전세보증금 반환보증보험에 가입하는 것도 좋은 방법입니다.

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🔹 가짜 임대인 사기

✔️ 가짜 임대인 전세사기란?

실제 집주인이 아닌 사람이 집주인인 척하며 계약을 진행한 후 보증금을 가로채는 수법입니다.

🔍 가짜 임대인 사기 사례

C씨는 전세 계약을 체결하고 보증금을 입금했으나, 이사 전날 집을 방문해보니 집에서 난생처음 보는 사람이 나와 "나는 집주인인데 전세계약을 한 적이 없다"라고 주장했습니다. 즉, 가짜 임대인에게 속은 것이었죠.

🛡 가짜 임대인 사기 예방 TIP

• 계약 전 등기부등본과 신분증을 반드시 대조하세요.
• 계약 시 집주인이 직접 오지 않고 대리인이 올 경우, 위임장과 인감증명서를 요구하세요.
• 보증금은 반드시 임대인의 명의로 된 계좌로 입금해야 합니다.
• 계약서 작성 전에 임대인과 직접 통화하여 계약 내용을 확인하세요.

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🔹 체납 세금이 있는 임대인 사기

✔️ 체납 세금으로 인한 전세사기란?

임대인이 고액 체납자일 경우, 세무서에서 세금을 징수하기 위해 집을 공매로 넘길 수 있습니다. 공매가 진행되면 세금이 먼저 변제되고, 세입자는 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

🔍 체납 세금 사기 사례

J씨는 근저당을 확인한 후 안전하다고 판단하고 전세계약을 진행했습니다. 하지만 계약 후 집이 공매로 넘어갔고, 집주인이 고액 체납자로 확인되었습니다. 결국 보증금을 돌려받지 못한 채 울며 겨자 먹기로 집을 낙찰받아야 했습니다.

🛡 체납 세금 사기 예방 TIP

• 계약 후 세무서를 방문하여 집주인의 미납 국세 내역을 확인하세요.
• 체납 사실이 확인되면 계약을 피하는 것이 가장 안전합니다.

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2. 보증금을 지키기 위한 필수 체크리스트 ✅

전세 계약을 체결하기 전에 다음 다섯 가지 사항을 꼭 확인하세요.

1️⃣ 등기부등본 열람 – 근저당 설정 여부, 소유주 확인 2️⃣ 주택 시세 확인 – 국토교통부 실거래가 공개 시스템 활용 3️⃣ 건축물대장 확인 – 무허가 건축물 여부 점검 4️⃣ 임대인 체납 세금 확인 – 세무서 방문하여 미납국세 열람 5️⃣ 공인중개사 및 집주인 신원 확인 – 가짜 중개업자 주의

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3. '대항력'과 '우선변제권'이란?

📌 대항력

전입신고와 확정일자를 받은 임차인은 **제3자에게도 보증금을 주장할 수 있는 권리(대항력)**를 갖게 됩니다. 이는 집이 경매로 넘어가더라도 임차인이 보호받을 수 있는 기본적인 권리입니다.

📌 우선변제권

대항력을 갖춘 임차인은 집이 경매로 넘어갔을 때 다른 채권자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 이를 위해서는 전입신고와 확정일자를 반드시 받아야 합니다.

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4. 보증금을 돌려받지 못했다면? 🚨

전세사기를 예방하기 위해 철저하게 대비했더라도, 예기치 못한 피해를 입는 경우가 발생할 수 있습니다. 만약 보증금을 돌려받지 못했다면 다음 조치를 취하세요.

① 내용증명 발송

보증금을 반환하지 않는 임대인에게 내용증명을 보내 법적 절차 진행을 경고하세요.

② 임차권등기명령 신청

보증금을 받지 못한 채 이사를 가야 하는 경우, 임차권등기명령을 신청하면 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

③ 지급명령 신청

임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 법원에 지급명령을 신청하여 신속하게 법적 조치를 취할 수 있습니다.

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5. 전세사기 예방으로 안전한 새 출발을! 🚀

이사 시즌을 맞아 전세 계약을 앞두고 있다면, 오늘 소개해드린 전세사기 유형과 예방법을 꼼꼼히 숙지하세요.

사전에 철저히 점검하고 대비한다면 소중한 보증금을 지킬 수 있습니다. 안전한 전세 계약을 통해 기분 좋은 새 출발하시길 바랍니다! 😊