전세계약 확정일자, 왜 중요한가?

전세계약을 체결하고 새로운 집으로 이사한 후, 임차인이 즉시 처리해야 할 중요한 사항들이 몇 가지 있습니다. 바로 전입신고와 전세나 월세 계약서에 대한 확정일자를 받는 것입니다. 이 두 가지는 임차인의 보증금을 보호하는 데 매우 중요한 역할을 하며, 빠르게 진행해야만 안전을 보장할 수 있습니다.

전입신고와 확정일자의 차이

전입신고는 이사 후 14일 이내에 필수적으로 해야 하는 법적 의무입니다. 이는 정부가 임차인의 거주지를 파악하고, 관련 권리를 인정해 주기 위한 과정이기 때문에 반드시 지켜야 합니다. 반면 확정일자는 법적 의무는 아니지만, 이를 소홀히 하면 큰 손실을 볼 수 있습니다. 특히 전세보증금을 보호하기 위한 매우 중요한 절차이므로, 절대 놓치지 않아야 합니다.

확정일자, 왜 중요한가?

확정일자는 전세보증금을 보호하기 위한 중요한 법적 장치입니다. 임차인이 확정일자를 받아두면, 임차주택이 경매나 공매로 넘어갈 때 다른 채권자들보다 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 확보하게 됩니다. 예를 들어 집주인이 재정적으로 어려워져 집이 경매로 넘어가게 되더라도, 임차인은 후순위 채권자보다 보증금을 먼저 돌려받을 수 있게 되는 것입니다.
2021년부터는 임대차 계약 신고 시 확정일자가 자동으로 부여되는 제도가 도입되어, 주택 임대차 계약 보증금이 6,000만 원 이상이거나 월세가 30만 원을 초과하는 경우, 별도의 절차 없이도 세입자의 권리가 보호됩니다.

대항력도 필수

확정일자 외에도 임차인은 대항력이라는 권리를 함께 확보해야 합니다. 대항력이란, 집주인이 아닌 제3자에게도 임차인의 권리를 주장할 수 있는 법적 효력을 의미합니다. 대항력을 확보하면 집주인이 바뀌더라도 새로운 소유주에게 계속 임차권을 주장할 수 있고, 보증금도 안전하게 보호받을 수 있습니다. 반면, 대항력이 없다면 새로운 소유주가 등장했을 때 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.
대항력은 전입신고를 통해 자연스럽게 발생합니다. 그렇기 때문에, 이사를 하자마자 빠르게 전입신고를 하는 것이 무엇보다 중요합니다.

최우선변제권이란?

만약 집이 경매나 공매로 넘어가게 되면, 대출을 해준 은행 등 선순위 채권자가 낙찰 대금을 먼저 가져가게 됩니다. 이 경우 후순위로 밀려난 임차인은 보증금을 제대로 돌려받기 어려울 수 있습니다. 이러한 피해를 최소화하기 위해 도입된 제도가 바로 최우선변제권입니다.
최우선변제권은 소액 임차인을 보호하기 위한 장치로, 특정 기준에 해당하는 임차인은 경매나 공매에서 일정 금액을 선순위로 돌려받을 수 있게 합니다. 예를 들어, 서울의 경우 보증금이 1억 6,500만 원 이하인 임차인은 5,500만 원을 먼저 돌려받을 수 있습니다. 수도권(서울 제외) 및 역과밀억제권역은 보증금이 1억 4,500만 원 이내인 경우 4,800만 원을 돌려받습니다.

최우선변제권 주의사항

하지만 최우선변제권도 주의할 점이 있습니다. 이 권리는 계약 시점이 아닌, 등기부등본상 선순위 담보물의 접수일에 따라 달라집니다. 예를 들어 2023년에 계약을 했더라도 해당 건물의 근저당이 2021년 5월에 설정되었다면, 최우선변제권을 행사할 수 없습니다.
또한, 2년마다 최우선변제권의 적용 기준이 달라지므로 임차 계약을 맺기 전, 정확한 적용 시점을 확인하는 것이 중요합니다. 만약 최우선변제권을 행사할 수 없는 상황이라면, '전세사기 특별법'을 통해 보증금 피해 복구를 위한 지원을 받을 수 있습니다.

확정일자 받는 방법

확정일자를 받는 방법은 두 가지가 있습니다. 첫 번째는 주민센터나 등기소를 직접 방문하여 신청하는 방법이고, 두 번째는 대법원 인터넷등기소를 통해 온라인으로 신청하는 방법입니다.

1. 대법원 인터넷등기소 이용하기
   대법원 인터넷등기소에서 확정일자를 신청할 수 있습니다. 회원가입 후, 필요한 정보를 입력하고 임대차계약서를 파일로 첨부한 뒤, 수수료 500원을 결제하면 온라인으로 확정일자를 발급받을 수 있습니다. 단, 인터넷을 통해 신청한 확정일자는 평일 업무시간 외에는 처리가 다음날로 밀릴 수 있다는 점을 주의해야 합니다.
2. 주민센터 방문
   전입신고를 위해 주민센터를 방문할 때 동시에 확정일자를 받는 것이 보통입니다. 주민센터에서는 임차인의 신분증과 임대차계약서 원본을 제출하고, 600원의 수수료를 내면 즉시 확정일자를 받을 수 있습니다.

확정일자와 전입신고, 동시에 하자

전입신고와 확정일자는 임차인이 보증금을 안전하게 보호하기 위한 필수 절차입니다. 확정일자는 특히 경매나 공매 등의 불가피한 상황에서 임차인의 우선 변제를 보장하는 중요한 장치이므로, 소홀히 해서는 안 됩니다.
또한 전월세 신고 시 확정일자도 자동으로 부여되니, 주민센터에서 전입신고를 하면서 확정일자를 함께 받는 것이 가장 효율적입니다.