공시지가 1억 이하 주택, 주택수 포함 여부에 따른 세금 총정리: 취득세, 종부세, 양도소득세의 모든 것

 

1. 공시지가란 무엇인가?

먼저 ‘공시지가’의 개념부터 이해해야 합니다.

공시지가는 국토교통부에서 매년 1월 1일을 기준으로 전국의 토지와 주택 가격을 조사하여 발표하는 가격입니다. 이는 정부가 세금을 부과하거나 각종 공공사업의 기준으로 활용하는 ‘공적 가격’으로, 실거래가와는 차이가 있을 수 있습니다.

부동산 세금의 대부분은 이 공시지가를 기준으로 계산되기 때문에, 내가 보유한 주택의 공시지가가 얼마인지 반드시 매년 확인해야 합니다.

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2. 취득세: 공시지가 1억 이하 주택의 세금 혜택

2-1. 취득세 기본 개념

취득세는 주택, 토지, 차량 등 자산을 취득할 때 내는 세금입니다. 주택의 경우 **기본 취득세율은 1.1%**지만, 다주택자의 경우 주택 수에 따라 중과세율이 적용될 수 있습니다.

2-2. 공시지가 1억 이하 주택의 혜택

부동산 취득 시, 공시지가 1억 이하 주택은 주택 수 산정에서 제외됩니다. 즉, 해당 주택을 몇 채를 보유하더라도 ‘다주택자’로 간주되지 않으며, 취득세 중과 대상에서 빠지게 됩니다.

✅ 예시 1
A씨가 현재 무주택자이며, 공시지가 8천만 원의 주택을 취득했습니다. 이후 공시지가 9천만 원인 주택을 추가로 취득했을 경우, 이 두 주택 모두 공시지가 1억 이하이기 때문에 주택 수에서 제외됩니다. 이 상태에서 A씨가 3억짜리 주택을 추가 취득하더라도 ‘2주택자’로 간주되지 않고, 여전히 1주택자 기준의 기본 취득세율 1.1%만 적용받습니다.

✅ 예시 2
법인 명의로 주택을 취득할 경우에도 동일하게 적용됩니다. 법인도 공시지가 1억 이하 주택을 취득하면 주택 수에서 제외되어 중과세율이 부과되지 않습니다.

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2-3. 2025년부터 변경된 기준: 공시지가 2억 이하 확대

2025년 1월 2일부터 정부는 지방 부동산 시장의 활성화를 위해 취득세 중과 제외 대상의 기준을 공시지가 1억 이하에서 2억 이하로 상향 조정했습니다.

단, 적용 지역은 서울, 경기, 인천을 제외한 지방 전역입니다.

✅ 예시 3
B씨가 부산에 공시지가 1억 8천만 원짜리 주택을 취득한 경우, 해당 주택은 2025년부터는 주택 수에서 제외되므로 다주택자 중과세율을 적용받지 않고, 기본 취득세율로 납부할 수 있습니다.

✅ 정리

• 서울/경기/인천: 여전히 1억 이하 주택만 주택 수 제외
• 지방: 2025년부터 2억 이하 주택까지 주택 수 제외

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3. 종합부동산세: 공시지가 1억 이하 주택도 주택 수 포함

취득세에서는 공시지가 1억 이하 주택이 주택 수에서 제외되었지만, **종합부동산세(종부세)**는 전혀 다릅니다.

3-1. 종부세 기본 개념

종부세는 부동산을 일정 기준 이상 보유한 고자산가에게 부과하는 세금으로, 주택 수와 공시가격의 합산 금액을 기준으로 세율이 차등 적용됩니다.

2023년 기준:

• 1주택자: 공시가격 12억 초과 시 과세
• 다주택자: 공시가격 6억 초과 시 과세

3-2. 공시지가 1억 이하 주택, 종부세에서 포함

종부세에서는 공시지가 1억 이하 주택도 주택 수에 포함됩니다. 취득세와는 정반대입니다.

✅ 예시 4
C씨가 공시지가 9천만 원 주택 3채, 공시지가 5억짜리 주택 1채를 보유한 경우
➡️ 종부세에서는 총 4주택자로 간주
➡️ 다주택자 중과세율 적용 대상
➡️ 공시가격 총합이 7.7억이라면 종부세 부과 대상이 됩니다.

✅ 핵심 포인트

• 종부세: 1억 이하 주택도 무조건 주택 수 포함
• 취득세: 1억 이하 주택은 주택 수 제외

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4. 양도소득세: 공시지가 1억 이하 주택 포함

양도소득세 역시 공시지가 1억 이하 주택을 주택 수에 포함하여 계산합니다.

4-1. 양도소득세 기본 개념

양도소득세는 부동산을 팔 때 발생하는 시세차익에 대해 부과되는 세금입니다. 주택 수에 따라 세율이 달라지며, 다주택자의 경우 ‘중과세율’이 적용됩니다.

2023년 기준:

• 기본 세율: 6% ~ 45%
• 2주택자: 기본 세율 + 20% 중과
• 3주택자 이상: 기본 세율 + 30% 중과

4-2. 공시지가 1억 이하 주택, 주택 수에 포함

양도소득세에서는 공시지가 1억 이하 주택도 ‘주택’으로 계산합니다.

✅ 예시 5
D씨가 공시지가 8천만 원 주택 2채, 공시지가 4억 주택 1채를 보유 중인 경우
➡️ 양도 시점: 3주택자
➡️ 3주택자 중과세율 적용: 기본 세율 + 30%

➡️ 만약 공시지가 8천만 원 주택이 주택 수에서 제외된다면 1주택자가 되겠지만, 양도세에서는 무조건 포함되기 때문에 중과세가 적용됩니다.

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5. 세금 산정 시 주의할 점

5-1. 공시지가 기준 시점

공시지가는 국토교통부가 매년 5월 초에 발표하는 가격이 기준입니다.

• 취득세: 취득 당시의 공시지가 기준
• 종부세: 매년 6월 1일 기준 보유 주택의 공시지가
• 양도소득세: 양도 시점의 주택 수 및 공시지가 기준

✅ 주의 사항
취득 당시에는 공시지가 1억 이하였지만, 세금 부과 시점에 1억을 초과하면 주택 수 포함 여부가 달라질 수 있습니다.

5-2. 재건축·재개발 주택

재건축·재개발 지역의 주택은 공시지가 1억 이하라도 무조건 취득세 중과 대상입니다. 주의하세요.

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6. 핵심 요약

세금 종류 공시지가 1억 이하 주택의 주택 수 포함 여부 비고

취득세	포함하지 않음	2025년 지방 기준 2억 이하 확대
종합부동산세	포함함	다주택자 세율 적용
양도소득세	포함함	다주택자 세율 적용

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7. 결론

최근 부동산 세금 정책은 매우 빠르게 변화하고 있으며, 특히 다주택자 규제가 점점 더 강화되고 있습니다. 취득세, 종부세, 양도소득세 모두 주택 수가 세금 계산에 매우 중요한 기준이기 때문에 공시지가 1억 이하 주택이 어느 세금에 포함되고, 제외되는지를 정확히 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.

✅ 취득세 절세 전략: 공시지가 1억 이하(지방은 2억 이하) 주택을 잘 활용하면 취득세 중과를 피할 수 있음.
✅ 종부세·양도소득세 주의: 공시지가 1억 이하 주택이라도 주택 수에 포함되어 세 부담이 커질 수 있음.
✅ 공시지가 발표 시점 체크: 매년 공시지가 발표 이후 내 자산 현황을 반드시 점검해야 함.

이 글을 통해 여러분이 부동산 세금을 보다 현명하게 관리하고, 실질적인 절세 효과를 누리시길 바랍니다.

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