아파트 근저당 뜻과 확인 방법｜전세 계약 전 반드시 알아야 할 필수 정보

 

💡 근저당이란? – 쉽게 이해하는 개념 정리

근저당(根抵當)은 ‘저당권’의 한 종류로, 부동산을 담보로 제공하고 대출을 받은 경우 해당 부동산에 채권자가 우선변제를 받을 수 있도록 설정하는 권리입니다.

단순 저당권과 근저당권의 차이는 다음과 같습니다:

구분 저당권 근저당권

채권 범위	특정 금액만 가능	최고금액 한도 내에서 여러 번 채권 설정 가능
활용	1회성 대출에 주로 사용	은행, 금융기관 대출에 주로 활용
특징	담보 목적 명확	변제한도 유연함 (예: 이자, 비용 포함)

즉, 근저당권이 설정되었다는 것 = 이 아파트는 이미 담보로 제공된 상태이며, 전세보증금을 돌려받기 위해서는 이보다 후순위라는 뜻입니다.

예를 들어 은행에서 1억 원을 빌리면서 근저당을 1억 2천만 원으로 설정해두는 식입니다. 이는 추후 발생할 수 있는 이자, 법적 비용 등을 포함해 최고금액을 설정하는 것이죠.

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📌 왜 아파트에 근저당이 설정되는가?

아파트에 근저당이 설정되는 이유는 단순합니다.

소유자가 자금을 융통하기 위해 아파트를 담보로 대출을 받았기 때문입니다.

가장 흔한 경우는 다음과 같습니다:

• 주택담보대출
• 사업 자금 조달
• 부동산 추가 매입 자금 확보
• 전세보증금 반환 자금 대출

이처럼 근저당 설정은 그 자체로 불법이거나 위험한 것은 아니지만, 이후 부동산이 경매로 넘어가게 되면 문제가 생깁니다.

왜냐하면 경매로 매각된 금액 중 우선적으로 근저당권자가 먼저 배당을 받게 되기 때문에, 전세보증금은 후순위로 밀려 손해를 볼 가능성이 있기 때문입니다.

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📝 아파트 근저당 확인 방법 – 인터넷 등기소 활용법

✅ 1. 인터넷 등기소 접속

대한민국 법원 인터넷 등기소 사이트에 접속합니다.

✅ 2. ‘등기열람’ 또는 ‘등기부등본 발급’ 선택

• 열람은 무료, 발급은 700원 수수료가 발생합니다.
• 비회원도 공인인증서로 본인확인 후 발급 가능합니다.

✅ 3. 주소 검색하여 아파트 선택

• 도로명 주소 또는 지번으로 아파트를 찾을 수 있습니다.
• 동·호수를 정확히 입력해야 합니다.

✅ 4. 등기부등본에서 ‘을구(乙區)’ 확인

• 등기부등본은 ‘갑구(甲區)’와 ‘을구(乙區)’로 나뉘며:
  • 갑구: 소유자 변경, 가압류 등 권리사항
  • 을구: 근저당권, 전세권, 임차권 등의 설정 내역

을구에 표시된 채권최고액, 권리자(은행 등), 설정일자를 반드시 확인하세요.

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⚠️ 전세 계약 시 근저당 확인이 중요한 이유

전세 계약은 보증금을 소유자에게 맡기고 부동산을 일정 기간 사용하며, 계약 종료 시 보증금을 돌려받는 구조입니다.
하지만 이 부동산에 근저당이 설정되어 있고, 경매로 넘어가면 근저당권자가 우선 변제를 받고, 세입자는 남은 금액이 없을 경우 보증금을 모두 날릴 수도 있습니다.

예시 상황

• 전세보증금 1억 5천만 원
• 근저당 최고금액 2억 원
• 해당 아파트 시세 2억 3천만 원

👉 경매 시 약 1억 9천만 원에 낙찰 → 근저당권자가 2억 중 1억 9천만 원까지 우선 변제
👉 세입자 보증금은 돌려받지 못함

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💡 안전한 전세 계약을 위한 필수 체크리스트

1. 등기부등본은 계약 전 반드시 확인
   • 근저당 설정 여부 및 금액 체크
   • 설정일자 및 채권자 정보 확인
2. 전세보증금은 시세 대비 70% 이하로 설정
   • KB시세 대비 전세가율을 확인하세요.
   • 일반적으로 근저당 + 전세보증금 ≤ 시세의 70% 이하면 안전합니다.
3. 계약서 특약사항 필수 작성
   • 특약에 다음 문구를 반드시 포함:
     • “보증금은 근저당 해지 후 지급 예정”
     • “근저당 해지 후 등기부등본 재확인 및 계약 성립”
4. 전세보증금 반환보증 가입 고려
   • 주택도시보증공사(HUG) 또는 SGI서울보증 등에서 가입 가능
   • 보증 가입 시 근저당 여부 심사 포함

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🧾 근저당 설정이 있는 아파트에 전세 계약해도 될까?

꼭 피해야 한다고 단정할 수는 없습니다.
하지만 아래 조건이 충족되어야 안전한 전세 계약이라 할 수 있습니다:

• 근저당 금액이 낮고 전세보증금보다 충분히 차이가 날 경우
• 집주인이 전세금으로 기존 근저당을 상환하겠다는 특약 작성 시
• 계약 체결 후 근저당 해지가 실제로 이루어졌는지 확인 가능할 경우

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🔍 전문가 팁 – 근저당 해지 시 확인해야 할 사항

1. 등기부등본 갱신 확인
   • 특약에 따라 해지했는지 실제로 등기부등본 을구에 ‘말소’ 표기되었는지 확인해야 합니다.
2. 잔금일 이전에 말소 등기 완료 요구
   • 계약금만 낸 상태에서 말소가 안되면 위험
   • 잔금과 동시에 등기 말소 절차가 진행되어야 안전합니다.
3. ‘근저당 해지 서류’만 믿지 말고 등본 갱신 필수
   • 일부 집주인은 ‘말소 예정’이라며 서류만 보여주는 경우가 있음
   • 반드시 인터넷 등기소에서 직접 확인해야 합니다.

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✅ 마무리 정리

항목 내용

근저당 뜻	아파트를 담보로 대출받으며 설정한 저당권의 일종
확인 방법	인터넷 등기소에서 ‘을구’ 확인
위험 요소	전세금이 근저당보다 후순위일 경우 보증금 반환 위험
안전 조건	근저당 해지 후 계약 or 보증금 + 근저당 합이 시세의 70% 이하
추천 조치	계약 전 특약 작성 + 등기부등본 지속 확인 + 반환보증 가입

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📌 결론

전세 계약은 단순히 집을 보고 결정할 문제가 아닙니다.
근저당 설정 여부는 계약의 ‘안전성’을 좌우하는 핵심요소입니다.

“집이 마음에 든다”는 이유로 근저당을 대수롭지 않게 여긴다면, 나중에 전 재산을 잃을 수도 있습니다.
등기부등본 한 장, 700원짜리 정보가 수천만 원을 지켜주는 방패가 됩니다.

전세 계약을 앞두신 분들이라면, 지금 당장 인터넷 등기소에서 등기부등본을 발급받아 확인해보세요.
그리고 이 글이 도움이 되셨다면 이웃 추가와 공유도 부탁드립니다. 😊