상가임대차계약, 반드시 알아야 하는 이유

개인사업자가 아닌 회사도 사무실 등 영업공간을 사용하기 위해서는 회사 소유의 건물이 없을 경우 타인 소유의 건물에 대해 임대차계약을 체결해야 합니다. 이때 임대차계약은 기본적으로 「민법」에서 규율되지만, 주택이나 상가건물과 같은 특정 임대차계약은 「주택 임대차보호법」과 「상가건물 임대차보호법」에서 특례를 규정하고 있습니다.

특히 회사가 영업을 위해 건물을 임차하는 경우, 그 계약관계는 「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’)에 따라 규율됩니다. 따라서 회사 경영자는 해당 사업의 관계 법령뿐만 아니라 임대차 법령에 대한 철저한 이해와 숙지가 반드시 필요합니다.

상가임대차계약에서 가장 중요한 '계약갱신청구권'

상가임대차법은 최근 다수의 논의를 거쳐 여러 규정이 개정되었으며, 그 중 가장 큰 논쟁의 중심에 있던 것은 상가임대차법 제10조에 규정된 ‘계약갱신요구권’입니다. 상가임대차법 제10조 제1항 본문은 "임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다"고 규정하고 있으며, 단서에서는 제1호부터 제8호까지 정당한 사유를 열거하고 있습니다.

계약갱신청구권의 주요 내용

상가임대차법 제10조 제1항 본문에 따르면, "임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다"고 규정되어 있으며, 제1호부터 제8호까지 정당한 사유를 명시하고 있습니다.

대표적인 정당한 사유로는 다음과 같습니다:

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우.
2. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우.
3. 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우.

특히, 철거 또는 재건축이 필요한 경우에는 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 등이 포함됩니다.

계약갱신청구권 행사 시 유의사항

임차인은 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약의 갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유가 없으면 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 없습니다. 다만, 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다. 이 규정은 2018년 10월 6일 법률 제15791호로 개정되면서 기존의 ‘5년’에서 ‘10년’으로 연장된 것입니다.

계약갱신청구권 체크리스트

2018년 10월 16일 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차계약부터는 임차인의 계약갱신요구권 행사기간이 10년으로 늘어났습니다. 임차인은 이를 고려하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있으며, 임대인은 계약 체결 시점이나 갱신 시점을 판단하여 임차인의 갱신요구를 수용할지 검토해야 합니다.

또한, 갱신된 임대차는 이전 임대차와 동일한 조건으로 다시 체결된 것으로 간주됩니다. 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절 또는 조건 변경을 통지하지 않으면, 만료된 시점에 전 임대차와 동일한 조건으로 자동 갱신됩니다. 이 경우, 임대차의 존속기간은 1년으로 연장되지만, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통고할 수 있으며, 임대인이 통고를 받은 날로부터 3개월 후에 해지 효력이 발생합니다.

계약갱신청구권 이건 꼭 알아두세요

상가가 팔리고 건물주가 바뀌어도 임차인의 지위에는 영향이 없습니다. 임차인은 영업을 최초로 개시한 시점부터 5년 또는 10년이 되는 날짜를 계산하여 새 임대인에게도 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 그러나 환산보증금을 초과하는 상가가 묵시적으로 갱신된 경우 주의해야 합니다. 환산보증금을 초과하는 계약은 상가건물 임대차보호법이 아닌 민법상의 묵시적 갱신 규정을 따르게 되는데, 해당 규정에 따르면 ‘기간에 약정이 없는 계약’으로 간주됩니다. 이 경우 임대차 종료 시점을 예측할 수 없어 계약갱신요구권을 행사할 기간이 보장되지 않을 수 있습니다.

따라서 환산보증금 범위를 초과하는 계약을 맺고 있는 임차인은 자동 연장 시 10년 보호를 받기 어려울 수 있으므로, 임대차가 종료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 내용증명을 통해 갱신을 요청하는 것이 좋습니다.

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상가임대차계약에 대해 알고 계신가요?

상가임대차계약에 대한 정확한 이해와 숙지는 회사 운영에 있어 매우 중요한 요소입니다. 이 글을 통해 상가임대차법의 주요 내용과 계약갱신청구권에 대해 상세히 알아보았습니다. 각자의 상황에 맞는 임대차계약을 체결하고, 필요한 경우 적절한 법적 조치를 취하는 데 도움이 되길 바랍니다.