아파트 재건축 절차 이해하기 (ft. 재건축분담금)

오늘은 아파트 재건축 절차와 재건축분담금에 대해 자세히 알아보겠습니다. 재건축을 계획 중이거나 관심 있는 분들에게 유익한 정보가 되길 바랍니다.

아파트 재건축 절차 순서

아파트 재건축 절차는 크게 4단계로 나눌 수 있습니다. 아래는 각 단계에 대한 상세 설명입니다.

1단계: 정비계획 수립 및 정비구역 지정

첫 번째 단계는 시군구청 등 정부에서 진행하거나 승인하는 '정비계획 수립 및 정비구역 지정' 단계입니다.

시도지사가 정하는 도시주거환경 정비 기본계획은 5년마다 타당성을 검토합니다. 이 과정에서 안전진단이 시행됩니다. 과거 문재인 정부에서는 안전진단 과정이 까다로워 재건축 활성화에 어려움이 있었으나, 현재는 안전진단 기준이 완화되어 통과가 수월해졌습니다. 「노후계획도시정비 및 지원에 관한 특별법」의 발표로 안전진단 완화 및 면제 조건이 마련되었습니다.

2단계: 추진위원회 설립 및 조합 설립 인가

두 번째 단계는 지정된 구역 내 추진위원회가 설립되어 거주민들에게 사업 동의를 구하는 과정입니다.

조합 설립을 위한 필수 동의율에 도달하면 조합 설립 인가를 받게 됩니다. 이후 조합장을 선출하고, 조합원들이 모여 본격적인 사업이 시작됩니다. 이 단계에서 부동산 시장의 분위기에 따라 구역 지정과 조합 설립 인가가 부동산 가격 상승에 영향을 미칠 수 있습니다.

일반적으로 시공사 선정이 선행되며, 이는 건설사를 결정하는 과정입니다. 대형 건설사가 선정되면 브랜드 가치 상승, 대출 원활, 사업 진행의 안정성 확보 등의 이점이 있습니다. 사업 시행 인가는 '사업 진행 계획'을 정부에 제출하는 과정으로, 감정평가액에 따라 위치나 동호수의 가치가 달라질 수 있습니다. 이 단계 이후 아파트 가격 상승이 기대됩니다.

3단계: 관리처분계획 인가

세 번째 단계는 관리처분계획 인가 단계입니다. 이 단계에서는 재건축 사업 관련자들이 한숨 돌릴 수 있습니다. 이 단계에 도달하면 재건축 사업이 철회될 가능성은 거의 없으며, 철거 및 이주가 시작됩니다.

이 단계에서는 조합원들이 원하는 평형대를 신청받아 새 단지의 구성에 반영됩니다. 잔여분은 일반 분양으로 처리되며, 일반 분양 세대수가 많을수록 사업성은 좋아지고 조합원들의 추가 분담금이 줄어듭니다. 이주비를 받고 이사를 나가게 되면 철거가 시작됩니다.

4단계: 철거 및 착공

마지막 단계는 전 세대가 이주한 후 건물 철거가 시작되고 착공하는 사업 완료 단계입니다.

이 단계에서는 특별한 문제가 발생하지 않는 경우가 많지만, 최근 둔촌주공 사태와 같은 이례적인 상황이 발생할 수 있습니다. 코로나 이후 인플레이션으로 자재비 상승 등으로 인해 공사비 증액이 필요했으나, 조합장이 바뀌면서 공사비 증액이 무효화되자 시공사들이 공사를 중단한 사례가 있습니다. 이 경우 4개월 만에 최종 합의하여 공사가 재개되었으나, 1조원 추가 비용이 발생했습니다. 이러한 상황은 매우 드물고, 일반적인 재건축 과정에서는 지레 겁먹을 필요는 없습니다.

재건축분담금이란?

재건축분담금은 재건축 과정에서 발생하는 비용을 조합원들이 부담하는 금액을 말합니다. 이는 주로 재건축 사업의 진행 과정에서 필요하며, 각 조합원이 부담해야 하는 금액입니다. 조합원들의 추가 분담금은 일반 분양의 성과에 따라 달라질 수 있습니다.

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재건축 과정은 복잡하고 여러 단계로 나누어져 있지만, 각 단계를 이해하고 준비한다면 보다 원활한 재건축을 진행할 수 있을 것입니다. 재건축을 계획 중인 분들에게 이 정보가 도움이 되길 바랍니다.