등기부등본, 전세 계약 전에 반드시 확인해야 하는 이유 – 당신의 전세금을 지키는 첫걸음

 

✅  "등기부등본, 진짜 꼭 봐야 하나요?"

"전세 계약할 때 등기부등본 꼭 떼보세요!"
이런 말, 한 번쯤은 들어보셨을 겁니다. 하지만 정작 등기부등본을 받아보면 머릿속은 새하얘지고, 줄글로 빼곡한 용어들에 압도되기 마련입니다. 그냥 부동산 중개사가 괜찮다니까 믿고 계약하고 싶은 마음도 굴뚝같죠.

그러나 등기부등본은 내 전세금 수천만 원, 수억 원을 지켜주는 가장 강력한 무기입니다. 어렵게 느껴질 수 있지만, 몇 가지 핵심만 이해하면 누구나 쉽게 확인할 수 있어요.

오늘은 등기부등본을 꼭 확인해야 하는 이유부터 실전 확인 방법, 주의사항까지
전세 계약 전에 반드시 알아야 할 필수 정보를 정리해 드리겠습니다.

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🧾 등기부등본이란? – 집의 이력서를 확인하는 공식 문서

등기부등본이란 쉽게 말해 **‘이 부동산의 공식 이력서’**입니다.
이 문서를 통해 다음과 같은 사실을 확인할 수 있습니다:

• 이 집이 누구 소유인지
• 현재 얼마나 빚이 잡혀 있는지
• 전세금을 안전하게 돌려받을 수 있는지

등기부등본은 오로지 국가 공인 시스템에서 발급되며, 계약 당사자 간 신뢰보다는 서류를 통한 진실 확인이 먼저입니다.

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🌐 어디서 발급받을 수 있나요?

요즘은 온라인으로 누구나 쉽게 열람 및 출력이 가능합니다.

▶ 발급 경로

• 정부24 (www.gov.kr)
• 대법원 인터넷등기소 (www.iros.go.kr)

▶ 비용

• 온라인 열람: 700원
• 출력본 발급: 1,000원 이내

공인중개사무소나 은행에서도 출력해줄 수 있으나, 직접 열람하고 이해하는 습관을 들이는 것이 중요합니다. 계약 전, 반드시 최신본으로 발급하세요.

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🧩 등기부등본의 구성: 표제부 / 갑구 / 을구

등기부등본은 총 세 부분으로 나뉩니다:

1. 표제부: 집의 주소, 면적 등 기본 정보
2. 갑구: 소유권 관련 정보
3. 을구: 근저당, 전세권 등 권리관계 정보

여기서 우리가 집중해서 봐야 할 부분은 ‘갑구’와 ‘을구’입니다.

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🔍 갑구 – 이 집의 진짜 주인은 누구인가?

갑구는 부동산의 소유권과 관련된 정보를 담은 영역입니다.

▶ 확인할 정보

• 소유자 성명
• 주민등록번호 일부
• 소유권 취득일자

계약서상의 임대인과 등기부등본상의 소유자가 같은지 반드시 확인하세요.
다를 경우에는 위임장 또는 법적인 대리권이 있는지 추가 서류가 필요합니다.

❗주의할 점

• ‘집주인’이라며 계약을 유도하는 사람이 실제 소유자가 아닐 수 있습니다.
• 위임장 없이 대리인이 계약을 진행할 경우, 나중에 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

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💣 을구 – 이 집에 빚이 얼마나 있을까?

을구는 **이 부동산에 설정된 ‘권리’**들을 확인할 수 있는 곳입니다.
가장 중요하게 봐야 할 부분이 바로 근저당권, 전세권, 압류 기록입니다.

▶ 근저당권이란?

예:
2023년 10월 1일 / 채권최고액 2억 원 / 채권자: OO은행

→ 이건 은행이 이 집을 담보로 대출을 해줬고, 최대 2억 원까지 회수할 수 있는 권리가 있다는 의미입니다.
→ 실제 대출금은 이보다 적을 수 있지만, 경매 시 최대 금액 기준으로 우선 변제됩니다.

▶ 전세 계약 시 반드시 확인할 것

• 내 전세금이 근저당권보다 낮은지?
• 내 계약 날짜가 기존 권리보다 빠른지?
• 보증금 반환 시 내 권리가 후순위로 밀리는 건 아닌지?

❗위험 신호

• 근저당이 집값의 절반 이상 잡혀 있다
• 을구에 압류, 가압류, 경매개시결정 등이 표시되어 있다
  → 이런 경우 계약 전 심각하게 재검토해야 합니다.

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✅ 등기부등본 확인 시 꼭 봐야 할 3가지 핵심 포인트

구분 내용 체크 포인트

1. 소유자 정보 (갑구)	소유자가 누구인지	계약서 임대인과 동일한가?
2. 근저당권 (을구)	집에 설정된 대출 정보	전세금보다 적은가? 순위는?
3. 말소사항	과거 권리 내역	‘말소됨’이면 참고만, 영향 없음

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📘 등기부등본 용어 간단 정리

용어 의미 해석 팁

채권최고액	담보 설정의 최고한도	실제 대출액보다 20~30% 높게 설정
말소예정 등기	이미 효력이 끝난 권리	말소 표시가 있으면 무시해도 됨
전세권 설정	세입자의 법적 권리 등록	우선변제권 확보 수단

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🧠 실전 팁 – 이런 경우 다시 생각해보세요

• 갑구에 소유자 외 타인의 이름이 나와 있다
  → 대리인일 경우 위임장 필수
• 을구에 근저당이 집값의 70% 이상이다
  → 전세금 회수에 큰 리스크
• ‘압류’, ‘가압류’, ‘경매개시’ 등 강제 집행 관련 등기가 있다
  → 절대 계약 금지

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🛡 마무리 – 전세 계약의 진짜 안전장치는 등기부등본

등기부등본을 꼼꼼히 확인하는 일은 다소 번거로울 수 있습니다.
그러나 그 몇 분의 수고가 수천만 원의 전세금을 지키는 방패가 됩니다.

✅ 계약 전 반드시 최신 등기부등본 확인
✅ 임대인 정보, 근저당권, 권리 순위 반드시 체크
✅ 이해 안 되는 부분은 공인중개사, 변호사, 법률구조공단에 문의

부동산 계약은 한 번 잘못하면 돌이킬 수 없습니다.
그렇기에 ‘진짜 주인은 누구인지’, ‘빚은 얼마나 있는지’ 반드시 문서로 확인하고 넘어가야 합니다.

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📎 블로그용 마무리 요약

• 등기부등본은 부동산의 주민등록증 같은 문서다.
• 계약서와 등기부등본을 비교하지 않으면 사기 피해로 이어질 수 있다.
• 전세 계약 전 반드시 열람하고, ‘소유자’, ‘근저당’, ‘말소사항’을 확인하자.
• 등기부등본이 어렵다면? 핵심만 짚어서 보면 누구나 할 수 있다.

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