전세 계약서 도장 찍기 전, 반드시 확인해야 할 5가지 핵심 체크리스트

전세 사기, 깡통전세 걱정된다면 꼭 읽어야 할 필수 가이드

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부동산 시장이 불안한 요즘, 전세 계약을 앞두고 마음이 싱숭생숭하신 분들 많으시죠?
뉴스에서는 “깡통전세”, “보증금 날린 세입자” 얘기가 끊이지 않고, 주변에서도 “계약서 잘못 써서 골치 아팠다”는 이야기 심심치 않게 들립니다.

하지만 너무 걱정만 할 필요는 없습니다.
조금만 꼼꼼하게 체크하고, 계약서의 핵심 포인트만 제대로 알고 가면 전세 계약도 충분히 안전하고 안정적인 주거 수단이 될 수 있습니다.

그래서 오늘은 전세계약서를 작성할 때 반드시 확인해야 할 5가지 핵심 포인트를 자세하게 정리해드릴게요.
부동산 초보자도 쉽게 이해할 수 있도록 예시와 함께 풀어드리니, 부디 이 글 하나로 여러분의 전세 계약이 더욱 든든하고 안전해지기를 바랍니다.

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✅ 1. 계약서에 ‘집주인 실명’이 적혀 있는지 확인하세요

가장 기본이자, 가장 중요한 첫 번째 단계입니다.
전세계약서에 기재된 임대인의 이름(소유주)이 실제 부동산 소유주와 일치하는지 꼭 확인해야 합니다.

혹시 집을 보여준 사람이 중개인이나 대리인이라면?
→ 소유자로부터 위임을 받았다는 증빙 서류, 즉 위임장과 인감증명서를 반드시 확인하세요.

📌 왜 중요할까?
간혹 집주인이 아닌 사람이 임대인 행세를 하며 계약을 진행하는 경우가 있습니다.
만약 이런 사람이 계약서를 쓰고 보증금을 받았다가 연락이 끊기면, 보증금을 돌려받기도 어렵고 법적 보호도 받기 힘듭니다.

📌 어떻게 확인할 수 있을까?
등기부등본을 떼어보세요.
등기부등본에는 해당 집의 ‘실제 소유자’ 이름이 정확히 적혀 있고, 그 외에도 집에 잡힌 근저당(빚) 여부나 다른 권리 관계도 확인할 수 있어요.

💡 팁

• 등기부등본은 정부24 또는 대법원 인터넷등기소에서 열람 가능
• 소액의 수수료(700원~1,000원 내외)로 바로 출력 가능

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✅ 2. 계약서 내 ‘전세보증금’, ‘계약기간’, ‘입주일’은 한 자 한 자 정확하게

전세 계약서에서 가장 핵심이 되는 부분은 역시 보증금과 계약 조건입니다.
금액 한 자, 날짜 하나까지도 정확하게 체크해야 합니다.

📌 전세계약서 기본 기재 사항 예시

• 전세보증금: 150,000,000원
• 계약기간: 2025년 6월 1일 ~ 2027년 5월 31일 (2년)
• 입주일: 2025년 6월 5일
• 잔금일: 계약일로부터 1개월 이내 (또는 명시된 일자)

📌 주의할 점

• 중개인이 “금액은 나중에 고쳐도 돼요~”라며 임시로 적는 경우가 있는데, 절대 안 됩니다.
• 계약서는 법적 효력을 가지는 문서이기 때문에, 모든 사항은 최종 확정된 내용으로 기재해야 합니다.

💡 팁

• 계약서에 기재된 금액이 한글과 숫자 모두 동일한지 반드시 교차 확인하세요.
• 예: 일억오천만 원 (₩150,000,000)
• 잔금일과 입주일이 다를 경우, 각 날짜별 금액의 지불 일정도 기재하는 것이 좋습니다.

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✅ 3. ‘특약사항’은 나중에 분쟁을 막아줄 방패막이입니다

전세 계약서 하단이나 뒷면에 보면 ‘특약사항’란이 있습니다.
이 특약사항란은 말 그대로 계약서에 포함되지 않은 추가 조건을 기재하는 공간이에요.

구두로 한 약속? 법적 효력 없습니다.
계약서 특약사항란에 적지 않으면 아무리 말을 나눴어도 나중에 증명할 방법이 없습니다.

📌 특약사항에 자주 들어가는 항목 예시

• 입주 전 보일러, 에어컨, 가스레인지 등 주요 시설물 수리 후 인도
• 입주 후 1개월 내 발생한 하자는 임대인이 무상 수리
• 반려동물 허용 여부 명시
• 베란다 확장 공간의 누수 시 임대인 책임 여부

💡 팁

• 계약서를 작성할 때, 특약사항을 미리 메모해두고 중개인에게 명확히 요구하세요.
• 가능하면 특약사항 옆에 임대인과 임차인의 서명 또는 이니셜을 남기는 것도 좋습니다.

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✅ 4. 계약 후엔 ‘확정일자’ 꼭 받으세요 (보증금 보호의 핵심)

전세계약서를 작성하고 나면 ‘도장 찍고 끝~’이라고 생각하시는 분들 많으시죠?

아닙니다. 여기서 가장 중요한 단계 중 하나가 확정일자 받기입니다.
이 확정일자는 내가 이 집에 전세로 얼마에 살고 있다는 것을 공적으로 증명해주는 것인데, 전세보증금 보호의 핵심적인 장치예요.

📌 왜 중요할까?
만약 해당 집이 경매로 넘어가게 되면, 확정일자를 받아둔 세입자는 대항력 + 우선변제권을 갖게 되어
보증금을 일정 부분 우선적으로 돌려받을 수 있습니다.

📌 확정일자 받는 방법

• 계약서에 서명 및 날인 완료 후
• 가까운 주민센터(동사무소) 방문
• ‘전세계약서 원본’ 제시 → 확정일자 도장 받기
• 수수료: 약 600원~700원

💡 팁

• 확정일자는 계약일과 입주일 기준으로 대항력 발생 시점이 다를 수 있습니다.
• 등본 상 주소 이전과 확정일자 받기는 반드시 입주 직후 동시에 진행하세요.

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✅ 5. 집에 ‘근저당’이 잡혀있는지 확인하세요 (깡통전세 방지)

요즘 전세 사기의 핵심 키워드는 바로 ‘깡통전세’입니다.
깡통전세란, 전세보증금이 해당 부동산의 실제 가치보다 지나치게 높아서
집이 경매로 넘어가면 보증금을 돌려받지 못하는 상황을 말합니다.

📌 어떻게 확인할까?
→ 등기부등본을 떼어보면 쉽게 알 수 있습니다.

📌 등기부등본에서 확인할 내용

• 근저당권 설정 여부: 즉, 대출이 얼마나 잡혀 있는가
• 채권최고액: 근저당 금액보다 많을 수 있음 (통상 실제 대출금의 120~130% 수준)
• 설정 날짜와 순위: 다른 권리자보다 뒤에 있으면 보증금 회수에 불리

📌 예시

• 보증금: 1억 5천
• 근저당권 채권최고액: 2억
• → 이 경우 경매 시 대출금 우선 상환 후, 보증금 돌려받기 어려움

💡 팁

• 보증금이 집의 시세보다 낮고, 근저당보다 후순위가 아니어야 상대적으로 안전합니다.
• 위험한 물건은 계약 전 중개인에게 권리 분석 요청 필수!

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🧠 마무리 체크리스트 (전세계약서 도장 찍기 전 꼭 다시 보기)

체크 항목 확인 여부

[ ] 등기부등본 열람: 소유자, 근저당 확인 완료했나요?
[ ] 임대인 실명 및 대리인 위임장 확인했나요?
[ ] 보증금, 계약기간, 입주일 정확히 적었나요?
[ ] 특약사항에 구두 약속 내용 다 적었나요?
[ ] 계약 후 확정일자 받으셨나요?
[ ] 주소지 이전(전입신고)도 같이 진행했나요?

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✨ 결론: 꼼꼼함이 나를 지킨다

전세 계약은 흔히 ‘종이 한 장’으로 수천만 원에서 억대 자산이 오가는 중요한 일입니다.
조금의 부주의로도 큰 피해를 입을 수 있지만, 반대로 조금만 신중하게 확인하고 대비하면 안전하게 지킬 수 있는 것도 사실입니다.

이 글을 읽고 계신 여러분이 전세계약서 작성 전 반드시 위 5가지를 체크하신다면,
보증금을 지키고, 분쟁을 막으며, 마음 편히 생활할 수 있는 전세 생활을 하실 수 있을 거예요.

안전하고 현명한 전세 계약, 이 글 하나로 완성하세요!